Budownictwo publiczne czy prywatne? Uczmy się na sukcesach Zachodu

Z Marcinem Galentem rozmawiamy o tym, co zrobić, żeby Polacy mieli gdzie mieszkać, jakie lobby blokuje budownictwo publiczne i czego uczy nas historia Wielkiej Brytanii, Niemiec i Szwecji.

(Wywiad jest zredagowaną i uzupełnioną wersją podcastu Czy masz świadomość? pt. Polacy nie mają gdzie mieszkać. Co z tym zrobić?).

Rafał Górski: Jest Pan premierem Polski. Co Pan robi, żeby Polacy mieli gdzie mieszkać?

Marcin Galent: Zacząłbym robić to, co robił każdy premier w Europie przez pierwsze 40 lat od zakończenia II wojny światowej, czyli stworzyłbym program budownictwa publicznego. W świecie powojennym do osoby, która stała na czele rządu, należał obowiązek zapewnienia właściwej infrastruktury w kraju, w tym dostępu do mieszkań.

W 1951 roku w Wielkiej Brytanii Winston Churchill jako lider Partii Konserwatywnej pokonał socjalistyczną Partię Pracy i wrócił do władzy właśnie dzięki obietnicy, że zbuduje więcej mieszkań niż laburzyści. Co obiecał, to zrobił.

W takich krajach jak Wielka Brytania czy Francja budowano do lat 70. nawet 600 tysięcy mieszkań rocznie, z czego zdecydowana większość budowana była przez państwo, czyli przez premiera. Premier nie biegał z taczkami osobiście, nie biegało też ministerstwo, tylko powstawał plan, który realizowano bardzo skutecznie.

Przez 40 powojennych lat w większości krajów europejskich budownictwo publiczne cieszyło się dużym uznaniem i możliwość zamieszkania w nowo wybudowanych przez państwo mieszkaniach i domach uznawane było za awans społeczny.

Jako premier RP ogłosiłbym wielki program budowy dwóch milionów mieszkań. Uczyniłbym z tego osiowe zadanie polityczne dla rządu.

Przedstawiłbym plan, zabiegałbym o jego poparcie i sądzę, że jako premier posiadający większość w sejmie uzyskałbym zgodę na jego wdrożenie. Myślę, że w ciągu 10 lat udałoby się zbudować w Polsce 2 miliony mieszkań. Nie wprowadziłoby nas to do pierwszej ligi krajów Unii Europejskiej pod względem dostępności mieszkań i komfortu życia, ale usytuowałoby nas chociaż w połowie tej ligi. A w tym momencie szorujemy po dnie.

Co się kryje pod terminem mieszkanie komunalne?

Mieszkanie komunalne oznacza, że należy ono do państwa i nie jest traktowane jako towar, którym można handlować. W takim mieszkaniu można mieszkać do końca życia, można nawet takie mieszkanie dziedziczyć. Natomiast nie można stać się jego właścicielem i nie można go sprzedać, czyli wprowadzić go w obrót komercyjny.

Dlaczego po 1989 roku, czyli przez ponad 30 lat, nie udało się wybudować odpowiedniej liczby mieszkań komunalnych?

Prowadziłem badania, przede wszystkim w Wielkiej Brytanii, z których wynika, że idea wolnego rynku, który zastąpi interwencję państwa w niemal wszystkich sektorach gospodarczych czy społecznych, nie sprawdziła się. Pomysł ograniczenia interwencjonizmu państwa należy przypisać przede wszystkim Margaret Thatcher i Ronaldowi Reaganowi. Niestety, wbrew oczekiwaniom wolny rynek nie poradził sobie z sektorem mieszkaniowym ani z żadnym innym uznawanym dotychczas za sektor publiczny.

Wielka Brytania była taką awangardą prorynkową, deregulacyjną, kapitalistyczną w rozumieniu leseferystycznym [w języku francuskim laissez faire znaczy: pozwólcie działać – przyp. red.], czyli właśnie braku interwencji państwa. Taka polityka gospodarcza wywołała kaskadę katastrof, których skutki ciągną się do dziś.

Sprywatyzowane w latach 80. i 90. gałęzie sektora publicznego generują olbrzymie straty i wciąż nie ma pieniędzy, żeby je renacjonalizować, czyli ponownie objąć opieką państwa.

Obecnie zaczęto renacjonalizować koleje brytyjskie, bo były już w tragicznym stanie. W rankingu jakości kolei na świecie znalazły się pomiędzy kolejami w Kazachstanie a kolejami w Indiach, co nie jest powodem do dumy. Ponadto Wielka Brytania, jako jedyny kraj w Europie, ma sprywatyzowaną sieć wodociągów i kanalizacji. Konsekwencją tego są zatrute rzeki, zatrute plaże, brak inwestycji, totalne długi, a nie ma kogo pociągnąć do odpowiedzialności. Gdyby rząd miał pieniądze, natychmiast renacjonalizowałby te sieci. Można by jeszcze wymieniać inne katastrofy spowodowane myśleniem, że rynek nam wszystko załatwi. Okazało się, że nie załatwił.

Zrozumienie, że nigdzie na świecie komercyjny rynek mieszkaniowy nie zastąpił budownictwa publicznego, zajęło nam 30 lat. Budownictwo prywatne nie jest ani tańsze, ani lepszej jakości, ani niczym innym nie przebija budownictwa publicznego.

Cała Europa już wie, że bez interwencji państwa nie uda się przywrócić tego, co jeszcze w latach 70.-80. było standardem. Standard ten, najkrócej definiując, polegał na tym, że wynajem mieszkania komunalnego nie pochłaniał więcej niż 7% budżetu gospodarstwa domowego. Zakup mieszkania na kredyt nie pochłaniał więcej niż 10-15% budżetu gospodarstwa domowego. Uważam, że ten standard powinien być celem wszystkich rządów i wszystkich premierów.

Ktoś, kto posiada mieszkania odziedziczone albo spłacone jest w komfortowej sytuacji. W Krakowie, gdzie mieszkam, koszt wynajęcia mieszkania pochłania 60-70% budżetu gospodarstwa domowego. To jest po prostu chore.

Czytałem kiedyś pracę wybitnego historyka z Uniwersytetu w Cambridge, który zaznaczył, że wybuch rewolucji październikowej spowodowany był między innymi tym, że koszt czynszu rodzin robotniczych w Moskwie i Sankt Petersburgu przekroczył 50% domowego budżetu. Dzisiaj taki koszt czynszu za mieszkanie w wielu europejskich miastach jest powszechnym standardem. Można powiedzieć, że mamy niemal sytuację przedrewolucyjną.

W artykule „Europa nie ma gdzie mieszkać” pisze Pan: „Rozwój społecznego budownictwa mieszkaniowego nie jest blokowany brakiem ziemi, rąk do pracy, materiałów budowlanych, technologii czy kapitału. Europejczycy nie mają gdzie mieszkać, bo dzisiaj inwestycje w nieruchomości to jeden z najszybszych sposobów na pomnożenie majątku. Na przełomie lat 60. i 70. malutka Szwecja z populacją 8 milionów mieszkańców w kilka lat zafundowała sobie milion nowych mieszkań. Dochód Szweda na głowę z uwzględnieniem siły nabywczej był wtedy dwa razy mniejszy niż dzisiejszych Polaków. Dzisiaj rynki w każdej części świata dają zarobić kokosy prywatnym inwestorom, których stać na skuteczne kampanie wizerunkowe i lobbing. Stąd splot interesów deweloperów, polityków i banków, czyli tych, którzy mają kapitał finansowy, i tych, którzy posiadają kapitał polityczny”. Proszę powiedzieć więcej o tym splocie interesów i polityków.

Nie prowadziłem naukowych badań dotyczących lobbingu deweloperów wśród polityków. Oczywiście on jest, nie ma żadnych wątpliwości, ale nie znam badań naukowych na ten temat. Myślę, że ten splot jest mocno ukrywany, zwłaszcza w Polsce. Wiadomo, ilu polityków brytyjskich posiada mieszkania na wynajem, natomiast w Polsce nie mówi się o tym wprost. Zdarza się, że jakiemuś polskiemu politykowi wymsknie się, że ma 6 mieszkań albo ktoś musi wykazać w swoim zeznaniu majątkowym, że ma 30 mieszkań, ale trudno dotrzeć do takich informacji.

Niedawno na konferencji w Krakowie odbyłem bardzo ciekawą rozmowę z panią doktor, która jednocześnie pracuje w polskim parlamencie. Raczyła mnie bardzo ciekawymi opowieściami o lobbystycznej działalności deweloperów, których stać na wynajęcie prestiżowych firm PR-owych czy kancelarii prawnych, aby pracowały na ich korzyść.

W czasie kampanii prezydenckiej głośno było o mieszkaniu kandydata na prezydenta Karola Nawrockiego. Elity polityczne miały idealną okazję, żeby rozpocząć dyskusję o rynku mieszkaniowym w Polsce. Dlaczego tego nie zrobiono?

W społeczeństwie jest potężny głód informacji na ten temat. Dwa lata temu również udzieliłem wywiadu o rynku mieszkaniowym i, proszę sobie wyobrazić, że ten wywiad miał ponad pół miliona czytelników. To bardzo duża liczba zainteresowanych, a wynika ona stąd, że kwestie mieszkaniowe należą do bardzo żywotnych.

Rośnie świadomość, że to nie powinno tak wyglądać i że współczesne życie coraz bardziej przypomina jakąś formę pańszczyzny.

Obecnie następuje zmiana pokoleniowa, bo pomalutku odchodzi pokolenie, które miało jakoś zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Dziś młodzi ludzie widzą ceny mieszkań. Widzą, że śmiesznie małe, zbudowane z pogwałceniem jakichkolwiek norm urbanistyki mieszkania mają kosmiczne ceny i że będą musieli płacić za nie do końca życia. Budzi się niezadowolenie młodych. Nie jest to jeszcze rewolucyjny bunt jak w Moskwie i Sankt Petersburgu, ale niezadowolenie rośnie.

Jestem prawie pewien, że aktualny rząd uruchomi wielki program mieszkaniowy przed końcem kadencji, bo jeśli tego nie zrobi, to straci władzę i pożegna się z nią na bardzo długo.

Czyli nie ma naukowych dowodów ujawniających splot interesów deweloperów, polityków i banków?

Nie mogę się odwołać do konkretnych badań dotyczących lobbingu deweloperów wśród polityków. Są natomiast dostępne bardzo dobrze udokumentowane badania dotyczące splotu interesów sektora finansowego, polityków i mieszkalnictwa.

Ostatnio w Polsce pojawiły się pewne jaskółki zwiastujące zmianę podejścia do sektora bankowego. Zmiana polega na opodatkowaniu nadmiernych zysków banków. Trzeba sobie uświadomić, że sektor finansowy zaczyna żywić się przede wszystkim finansowaniem rentierów, a nie finansowaniem realnej gospodarki [rentierzy żyją z dochodów pasywnych generowanych z posiadanego kapitału – przyp. red.]. Chodzi o to, że bankowi nie opłaca się pożyczać pieniędzy małym firmom na rozwijanie przedsiębiorczości. Bank nie udzieli przedsiębiorcy pożyczki, żeby otworzył na przykład kawiarnię, tylko udzieli pożyczki komuś, żeby kupił piąte, szóste czy siódme mieszkanie. To jest oczywista strata dla gospodarki i poziomu życia obywateli. To jest coś, co trzeba nazwać czystym pasożytnictwem, promowaniem rentierstwa.

Udzielając kredytów mieszkaniowych banki nic nie ryzykują. Jak ktoś przestanie im spłacać kredyt, to przejmują to niespłacone mieszkanie i mogą sprzedać je za kwotę jeszcze wyższą niż wynosił zaciągnięty na nie kredyt.

Banki zaczynają robić rzeczy horrendalne. Jeszcze nie w Polsce, ale myślę, że to jest tylko kwestia czasu. Zagraniczne banki już zaczęły wprowadzać kredyty hipoteczne na dwa pokolenia. Gdybym chciał kupić mieszkanie, a nie byłbym w stanie spłacić go do końca swojego życia, to bank jest w stanie dogadać się, żeby moje dziecko spłacało to mieszkanie przez na przykład kolejnych 20 lat.

Społeczeństwa stają się coraz bardziej nierówne, rośnie grupa milionerów czy miliarderów i ich kapitał po prostu wypycha całą inną działalność gospodarczą. Rentierzy czekają na okazje, które pozwalają im inwestować kapitał.

W Holandii czy Australii praktycznie jedna czwarta budownictwa została przejęta przez miliarderów.

Inwestorzy inwestują w to, co przynosi najwyższe zyski i jest to sektor mieszkaniowy. Wszystko, co trafia do gry rynkowej, bardzo szybko staje się towarem, którego ceny szybują w kosmos. Sydney stało się drugim po Hong Kongu najdroższym miastem świata.. Jedynym sposobem, żeby postawić temu tamę, jest właśnie inicjatywa rządowa i budownictwo komunalne. W Holandii rząd został przyciśnięty, bo skrajnie prawicowy populista Geert Wilders po wniesieniu kwestii mieszkaniowych na swoje sztandary, wygrał ostatnie wybory. Zresztą bardzo podobna sytuacja miała miejsce w Irlandii. Od kilkudziesięciu lat rządzą tam naprzemiennie dwie partie, tak jak u nas PO i PiS. Partia Sinn Féin zagroziła temu duopolowi, a jest to partia powiedziałbym socjalistyczno-marksistowska. Strach zajrzał w oczy rządowi irlandzkiemu i ogłosił on potężny pakiet inwestycyjny w budownictwo komunalne.

Rządy centrowe zaczynają zdawać sobie sprawę, że mogą zostać wysadzone z siodła przez tych, którzy podniosą propozycje zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nie będą miały wyboru i zaczną inwestować w budownictwo komunalne. Są to optymistyczne znaki, niestety jeszcze nie dzieje się to w Polsce.

„Działania podejmowane przez kolejnych ministrów w ramach programu Mieszkanie Plus w latach 2016-2021 nie przyniosły oczekiwanych efektów, a tym samym nie wpłynęły znacząco na poprawę warunków i rozwiązanie problemów mieszkaniowych lokalnych społeczności. Do końca października 2021 w ramach programu Mieszkanie Plus wybudowano ponad 15 000 mieszkań, a ponad 20 000 mieszkań znajdowało się w budowie. Wcześniej rząd deklarował, że do końca 2019 wybuduje 100 000 mieszkań” – czytamy w raporcie NIK.

Rząd PiS-u przejął władzę w 2015 roku i rządził osiem. W tym czasie miał po swojej stronie prezydenta, miał pełnię władzy. Początkowo mówił z przytupem o programie Mieszkanie Plus. Dlaczego nic z tego nie wyszło?

Przypominam sobie wybory w 2005 roku, kiedy Jarosław Kaczyński obiecywał trzy miliony mieszkań.

Obietnice dotyczące sektora mieszkaniowego, zawsze miały bardziej charakter socjotechniczny niż autentycznie polityczny i gospodarczy.

Programy Mieszkanie Plus, Mieszkanie dla Młodych, to jest to samo, co robił rząd brytyjski Davida Camerona, który wprowadzał program wspierania młodych i dopłat do mieszkań. To była taka sama katastrofa jak te nasze programy, czyli wszystko skończyło się tym, że podbito popyt, a w ogóle nie tknięto podaży.

Nie trzeba być ekspertem w dziedzinie ekonomii, żeby wiedzieć, że jak popyt rośnie, a podaż stoi w miejscu, to towary będą coraz droższe. Działania Camerona i rządu PiS-u, to były takie socjotechniczne zabiegi, żeby móc powiedzieć: no przecież mieliśmy plan, wdrożyliśmy, zrealizowaliśmy. To jest jakieś alibi, żeby uniknąć odpowiedzialności za niemoc polityczną.

PiS, oprócz programu mieszkaniowego, miał plan na milion samochodów elektrycznych i przecież żaden nie wyjechał na ulice. Pamiętam również, jak premier Morawiecki z zapałem machał łopatą, inaugurując budowę jakichś mieszkań, ale wszystko to sprawiało wrażenie prowizorki. Brakowało poważnego, profesjonalnego zespołu ekspertów, którzy najpierw pojechaliby do Irlandii, Holandii i Szwecji i zbadali skuteczne rozwiązania. Jak to było możliwe, że w takiej małej Szwecji zbudowano milion mieszkań 50 lat temu. Gdybyśmy chcieli zrobić to, co Szwedzi zrobili wtedy, to musielibyśmy wybudować w Polsce cztery miliony mieszkań, bo wtedy Szwedów było osiem milionów.

Nie widzę jednak, żeby istniał poważny zespół, złożony choćby z kilku ekspertów, którzy zebraliby dobre rozwiązania wdrożone w innych krajach, przeanalizowali je i wydali opinię, które rozwiązanie byłoby najlepsze w kontekście specyfiki naszego kraju.

Nie ma takiego zespołu, jest ministerstwo i urzędnicy, którzy nie są ekspertami.

Jeżeli premier Donald Tusk zamierza wygrać kolejne wybory w 2027 roku, to powinien zapowiedzieć program rozwoju mieszkalnictwa, wziąć się do roboty i na tym zbudować swój sukces?

Jestem przekonany, że to dałoby rządowi sukces. Mówiąc półżartem, wydaje mi się, że odkąd neoliberalizm zdjął z kolejnych rządów odpowiedzialność między innymi za budownictwo, to politycy z braku zajęcia prowadzą jedynie wojny podjazdowe między sobą.

Gdyby poważnie pomyśleć o takim programie budownictwa, na który ludzie bardzo czekają, to można by zbudować wokół tego jakąś zgodę narodową. Niegdyś hasło: „cały kraj buduje swoją stolicę” spełniało pewną funkcję integrującą. Może poza młócką polityczną, przerzucaniem się nagraniami i opluwaniem politycy mogliby się wreszcie zmobilizować wokół czegoś ważnego. Sensowny program przyniósłby olbrzymie zyski gospodarcze, społeczne, kulturowe i demograficzne. Mamy uczelnie, ekspertów, intelektualistów i mamy najlepszych budowlańców w Europie, jeśli nie na świecie.

Kiedy przebywam w Paryżu, Londynie czy w Norwegii, to zauważam głównie ekipy budowlane złożone z Polaków. Nasi budowlańcy są naprawdę znakomici. Tylko elity nie dają sobie rady. To jest bardzo, bardzo smutne, bo nasi budowlańcy dwoją się i troją w Oslo czy w Amsterdamie, są w stanie wykonać wszystko z wysoką jakością. Mam szwagra, który jeszcze w latach 80. wyemigrował do Paryża i prowadzi z powodzeniem firmę budowlaną.

Wszyscy rozumieją, że budowlanka to jest ważna rzecz. Jeżeli rząd wreszcie ogłosi program budowy mieszkań, to w końcu zrobi coś pożytecznego.

W ostatnim exposé premiera nie było nic na temat programu mieszkaniowego.

Pierwszą rzeczą powiedzianą w exposé było to, że wydajemy 5% PKB na uzbrojenie. Nie jest sztuką wydać 5% PKB na zakup uzbrojenia w jednym miejscu, w Waszyngtonie. Natomiast większą sztuką jest zebranie ekspertów, ustalenie w samorządach jakiegoś planu, jakiejś logistyki. Nad tym trzeba się pochylić.

Mamy nowego prezydenta, który ma inicjatywę ustawodawczą. Gdyby był Pan doradcą prezydenta Nawrockiego, co by Pan zaproponował, żeby program budownictwa komunalnego ujrzał światło dzienne?

Gdybym był doradcą prezydenta Nawrockiego, udałbym się do Pałacu, nakreślił swój pomysł i starałbym się ekspercko go wytłumaczyć. Jestem jednak realistą i wiem, że w sytuacji obecnego konfliktu strukturalnego każda inicjatywa prezydenta prawdopodobnie zostanie odrzucona. Zostanie zdyskredytowana od razu jako populistyczne mrzonki, ewentualnie będzie poddana dyskusji, ale w taki sposób, żeby ją skompromitować. Na prezydenta spadnie krytyka, że się nie zna i próbuje błysnąć przed społeczeństwem populistycznym programem, który doprowadzi nasz kraj do bankructwa. Przypomnijmy sobie początki programu 500 plus. To się miało nie udać, budżet państwa miał tego nie wytrzymać i tak dalej. Znajomy profesor mówił, że obniżą nam ratingi, wzrosną ceny długów i będzie katastrofa. W sprawie mieszkalnictwa musimy uniknąć takiego tonu.

Sprawa mieszkalnictwa jest tak ważna, że nie ryzykowałbym poddawania tej sprawy pod polityczną rozgrywkę.

Obawiam się, że zostałaby jej przypięta łata populistycznego etatyzmu. Można się też spodziewać, że inicjatywa prezydenta nie dostałaby wsparcia od Konfederacji, bo jakakolwiek interwencja państwa w rynek działa na nich jak płachta na byka. Dlatego wolałbym, żeby tematem mieszkalnictwa zajął się premier, który ma realną większość w parlamencie i jest w stanie zagwarantować, że wszystko zostanie opracowane i dopracowane w taki sposób, żeby skuteczność wdrożenia programu była jak najwyższa.

Prezydent Bronisław Komorowski organizował Forum Debaty Publicznej, gdzie tematy były obrabiane merytorycznie przez ekspertów. Wyobraźmy sobie, że prezydent Nawrocki organizuje taki zespół ekspercki w sprawie programu budowy mieszkań. Program zostałby opracowany, przeanalizowany, udokumentowany i przedstawiony już po wyborach parlamentarnych w 2027 roku. Robota byłaby zrobiona i kolejny rząd, niezależnie od opcji politycznej, mógłby z tego dorobku skorzystać. Czy taki scenariusz jest realny, czy trzeba go włożyć między bajki?

Prezydent mógłby ogłosić jakieś owoce tej pracy nawet przed wyborami parlamentarnymi. Może byłby to impuls do tego, żeby temat mieszkalnictwa stał się przedmiotem debaty ogólnonarodowej. Wszystkie strony sceny politycznej musiałyby się do tego tematu odnieść, a niektórzy może poczuliby niepokój, że do tej pory bagatelizowali temat mieszkalnictwa. Choć może przedstawienie takiego programu po wyborach byłoby to bardziej apolityczne, byłby to taki program narodowy.

Pisze Pan w swoim artykule: „W specjalnym raporcie poświęconym problemom mieszkaniowym w krajach rozwiniętych tygodnik The Economist stwierdził, że »zła kondycja mieszkalnictwa leży u podstaw wielu problemów bogatego świata«, a jako lekarstwo na porażkę polityki mieszkaniowej krajów anglosaskich, wskazuje przykład Singapuru, Niemiec i Szwajcarii, a więc na kluczową rolę, jaką w zdrowym sektorze mieszkaniowym odgrywają: duży sektor publiczny, odpowiednie regulacje oraz dobre planowanie”.

W tej chwili zostały uruchomione wielkie programy mieszkaniowe w Niderlandach, Irlandii, Wielkiej Brytanii. Wraca się w ogóle do pomysłu, który był realizowany po II wojnie światowej, czyli budowy miast na tak zwanym surowym korzeniu. Wtedy wybudowano prawie 30 miast w szczerych polach i teraz właśnie, w lipcu, rząd brytyjski ma wytypować 12 takich lokalizacji. Obiecał, że w przeciągu jednej kadencji zbuduje półtora miliona mieszkań.

Polska ma taki problem wynikający z naszego nieco peryferyjnego położenia, że zawsze działamy troszeczkę z opóźnieniem w stosunku do Europy zachodniej: z pierwszego wagonu w pociągu niektórzy już wysiadają, a my wtedy dopiero wskakujemy. Zachód już wie, że taczeryzm się nie sprawdził, a Polska ciągle wierzy w wolny rynek w każdym sektorze. Światopogląd premiera Donalda Tuska kształtował się w czasach apogeum rynkowego taczeryzmu, pewnie jest mu trudno wyjść z tego myślenia.

Przykładem udanej interwencji państwa jest Irlandia, która robi coś naprawdę niesamowitego. Polski rząd musiałby wydawać 40 miliardów złotych rocznie do końca 2029 roku, gdyby zechciał dorównać Irlandii. A pamiętajmy, że Irlandia jest w pierwszej piątce europejskiej jeśli chodzi o standardy mieszkaniowe, a my jesteśmy w ostatniej trójce.

Mam nadzieję, że te udane rozwiązania, programy, interwencje państwowe dotyczące budowania mieszkań komunalnych, staną się docenianym rozwiązaniem i nie będą się kojarzyć z komuną.

Bo wszystko, co się kojarzy z komuną wciąż jest uznawane w Polsce za negatywny epitet.

Należałoby zebrać doświadczenia krajów, gdzie właśnie realizuje się wdrażanie programów budownictwa komunalnego. Tych krajów już jest dużo i będzie ich coraz więcej, bo ten trend jest już nieodwracalny. Uważne obserwowanie pomoże nam w budowaniu strategicznego myślenia o programie budownictwa.

Szkody wywołane brakiem dostępności mieszkań już są olbrzymie. W naszych społeczeństwach, powstaje jakieś tektoniczne pęknięcie pomiędzy metropoliami i prowincją. Jest ono również związane z tym, że kiedyś istniała swoboda w mobilności. Ktoś z prowincji mógł sobie przyjechać do Londynu czy Warszawy, pomieszkać, popracować, potem założyć rodzinę i zostać albo wrócić do swojego mniejszego miasteczka czy na wieś, żeby było spokojniej. Dzisiaj te rzeczy są po prostu zablokowane. Młody mężczyzna, który mieszka pod Liverpoolem, nie ma najmniejszej szansy, żeby pojechać do Londynu, wynająć mieszkanie i normalnie żyć. Podział na duże miasta i małe miasta oraz wieś funkcjonuje też w Polsce. Społeczeństwo jest podzielone i na tych podziałach będą żerować różne polityczne trolle. To jest bardzo, bardzo fatalna perspektywa.

Proszę powiedzieć, co to są REIT-y i czy wprowadzenie ich na polski rynek rozwiązałoby nasze problemy mieszkaniowe?

Dwa lata temu zostałem poproszony, żeby zrecenzować taką bardzo ważną książkę Bretta Christophersa z Uniwersytetu w Uppsali dotyczącą inwestycji podobnych funduszy w infrastrukturę społeczną i państwową. Miałbym bardzo dużo do powiedzenia na ten temat, ale postaram się powiedzieć to krótko.

REIT-y (Real Estate Investment Trust) to są fundusze inwestycyjne, które inwestują w nieruchomości. Wprowadzenie REIT-ów na rynek mieszkaniowy jest niezwykle niebezpiecznym rozwiązaniem.

Gdyby tego typu fundusze miały być wprowadzone w Polsce, to absolutnie powinny być ograniczone wyłącznie do nieruchomości komercyjnych typu: biurowce, sklepy, galerie handlowe czy wszelkie powierzchnie, które nie służą do mieszkania.

Takie fundusze, to są gigantyczne maszyny do inwestowania prywatnego, ich właściciele posiadają majątki po 40-50 miliardów dolarów. REIT-y nie są notowane na giełdach, w związku z tym ich obroty nie są publicznie dostępne, a trzeba wiedzieć, że bardzo często działają na granicy prawa. Wykorzystują wiele sztuczek, kruczków prawnych, rejestrują działalność w różnych miejscach sprzyjających prywatnym funduszom inwestycyjnym i często omijają płacenie jakichkolwiek podatków. Taki fundusz na przykład zaciąga kredyt u swojej spółki-córki i potem spłaca ten kredyt, który jest oczywiście o wiele droższy niż rynkowy. Udaje, że spłaca fikcyjny kredyt i dzięki temu nie wykazuje żadnych zysków, więc nie płaci podatków.

Dopiero dwa, trzy lata temu pojawiły się pierwsze ekspertyzy na temat skutków działań takich funduszy i okazuje się, że skutki są katastrofalne. Zasada działania REIT-ów jest taka, że w tych funduszach nikt niczego nie ryzykuje i wszyscy muszą zarobić na inwestycjach funduszu minimum 5% rocznie. W praktyce działa to tak, że fundusz wchodzi i wykupuje osiedle mieszkaniowe. Musi wygenerować co najmniej 5% zysku dla swoich właścicieli, w związku z tym z marszu zostają podniesione opłaty czynszowe. Następnie obniżane zostają koszty utrzymania nieruchomości, czyli rezygnuje się z jakiś usług, na przykład firmy ogrodniczej, sprzątającej czy ochroniarskiej. I tak dalej, i tak dalej. Tak się dzieje po prostu, głównie w Stanach Zjednoczonych. To są przypadki świetnie opisane, bardzo dobrze znane.

Głośno było o tym, że te fundusze wykupują setki osiedli przyczep kempingowych w Stanach. Można pomyśleć: po co fundusz miałby inwestować w biedaków w przyczepach kempingowych? A oni co roku podnoszą o 5% opłatę za możliwość kempingowania i ci ludzie nie mają wyboru, bo jak nie zapłacą, to wylądują na ulicy. Każdy fundusz inwestycyjny bazuje na tym, że musi wydrenować z kogoś pieniądze.

Więc podkreślam, że nie ma nic gorszego niż zapraszanie tego typu funduszy do sektora publicznego, który dotyczy zaspokajania podstawowych potrzeb życiowych ludzi.

Jakiego pytania nikt jeszcze Panu nie zadał w tematach, o których rozmawiamy, i jaka jest na nie odpowiedź?

Nikt nie zadał mi pytania, dlaczego najbogatsze kraje budują najwięcej mieszkań komunalnych. Wydawałoby się, że mamy do czynienia z paradoksem, no bo po co bogatym krajom mieszkania komunalne?

Najwięcej mieszkań komunalnych w Europie ma Szwajcaria, Holandia, Irlandia, a na świecie Singapur. Te kraje, to są naprawdę potęgi, jeśli chodzi o bogactwo obywateli i państwa. Tam polityczne elity doskonale wiedzą, że ludzie pracujący nie mogą wydawać połowy swojej pensji na dywidendy dla właścicieli banków. Wiedzą, że rolą państwa jest stworzenie infrastruktury dla efektywnego, mobilnego społeczeństwa, które swój dorobek zużyje na miejscu, na swoje lokalne potrzeby, na podniesienie swojej jakości życia. Pieniądze zostaną w gospodarce, podatki trafią do budżetu państwa, a państwo będzie sprawnie realizowało potrzeby w sektorze publicznym. To jest jeden z najpewniejszych sposobów na to, żeby stać się bogatym krajem.

Dziękuję za rozmowę.