Czy spółdzielnia mieszkaniowa to nieporozumienie?

Wiele, niestety, na to wskazuje. Począwszy od warstwy semantycznej, zauważmy bowiem, że samo słowo „spółdzielnia” jest źle rozumiane przez większość społeczeństwa. Wyjaśnijmy – zgodnie z artykułem 1. Prawa spółdzielczego spółdzielnia to nic innego jak zrzeszenie członków.

W mowie potocznej mówimy „idę do spółdzielni”, choć tak naprawdę idziemy do biura. Na wokandzie i ogólnie w obrocie prawnym spotkać można zapisy, iż, powiedzmy, Jan Nowak spiera się ze „spółdzielnią”, choć tak naprawdę spór na ogół dotyczy pracowników, najczęściej członków zarządu, utożsamianych przez sędziów, prokuratorów, czy urzędników ze „spółdzielnią”.

To pomieszanie pojęć ma duże znaczenie w zrozumienia nieporozumienia. Miało być inaczej. Gdy w 1816 roku ksiądz Stanisław Staszic zakładał w Hrubieszowie Rolnicze Towarzystwo Wspólnego Ratowania się w Nieszczęściach, wcale nie miał na myśli władz tego Towarzystwa, ale jego członków – biednych, wyzwolonych z pańszczyzny chłopów. To oni mieli sobie nawzajem pomagać.

Podobny charakter miała spółdzielczość mieszkaniowa, zakładana przed II wojną światową przez socjalistów. Działały w innej formie niż obecnie, gdyż ich społeczny charakter został wypaczony zaraz po II wojnie światowej, gdy zarządy w tych spółdzielniach objęli partyjni, a nie spółdzielczy działacze. I tak się dzieje w wielu przypadkach do dziś.

Żeby uzmysłowić sobie, jak było i jak jest, wystarczy zajrzeć do przedwojennych statutów, na przykład takiej Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. W Muzeum Historii Spółdzielczości, mieszczącym się w historycznym Domu pod Orłami w Warszawie, w gablocie wyłożony jest statut przedwojennej WSM, a tam stoi jak byk (jest napisane), że spółdzielnia nie może liczyć więcej członków niż 500 osób.

Dlaczego? Ano dlatego, że chodziło o to, żeby członkowie spółdzielni się znali, każdy z każdym i wiedzieli nawzajem, czego chcą, jakie mają pragnienia i marzenia, co chcą wspólnie osiągnąć. Szło też o to, żeby mogli się wszyscy zmieścić na zebraniu na przykład w kinie, czy teatrze, bo wówczas nie było innych sal przeznaczonych na tak liczne zebrania.

Jak działają spółdzielnie mieszkaniowe?

Dzisiaj w dużych miastach spółdzielnie w wielu przypadkach to molochy, liczące po 20-35 tys. członków, ludzi nieznających się nie tylko nawzajem, ale nawet nieinteresujących się tym, kto i jak zarządza ich wspólną własnością. Stąd tylko krok do patologii, działań niezgodnych z prawem prowadzących do szkodzenia interesom mieszkańców.

Jest zapewne wiele przykładów małych i średnich spółdzielni mieszkaniowych, gdzie dzieje się dobrze, ale częściej się słyszy, czyta i ogląda o tych, gdzie dzieje się źle.

A wszystko zaczyna się od pierwszego kontaktu z pracownikami, członkami zarządu, do których ich chlebo- i pracodawca nierzadko musi się zapisywać, umawiać na odległe terminy, niczym petent na rozmowę w urzędzie albo wizytę u lekarza. I już taka praktyka jest czymś złym, bo wynikająca z patologicznej wielkości. A mówimy o dużych liczbach. Roczny obrót gospodarczy spółdzielni mieszkaniowych sięga 60 mld zł. Gdyby udało się ograniczyć patologie tylko o 10%, to w kieszeniach spółdzielców zostałoby 6 mld zł.

Z jakimi nieprawidłowościami, żeby nie powiedzieć działaniami przestępczymi, mają do czynienia członkowie spółdzielni mieszkaniowych?

Zaczyna się od obojętności – na obojętności mieszkańców, wyrażającej się na przykład w nieprzychodzeniu na walne zgromadzenia członków opiera się całe władztwo zarządów w spółdzielniach mieszkaniowych. Wyraża to się także brakiem zainteresowania całej „masy” członkowskiej kosztami utrzymania części wspólnych nieruchomości, czyli kosztami tzw. eksploatacji, w tym kosztami zarządzania – kosztami osobowymi, kosztami zatrudnienia pracowników. Jeśli prezes zarządu ma wynagrodzenie wielokrotnie wyższe (mówimy o sumach sięgających 75 tys. zł) od wynagrodzenia prezydenta RP, to jest coś nie halo, coś jest nie tak.

Gdyby za tymi kominowymi zarobkami stał bardzo wysoki komfort życia w spółdzielczych domach, niskie opłaty za mieszkania, to można by się z tym pogodzić, ale tak się nie dzieje, bo opłaty z miesiąca na miesiąc idą w górę, a komfort życia (pomieszkiwania) jest średni. Gdy opłaty za mieszkania i np. ogrzewanie przekraczają pewną dopuszczalną granicę mieszkańcy, członkowie spółdzielni jakby budzą się z letargu, zbierają się spontanicznie, zaczynają nagle ze sobą rozmawiać i buntować przeciwko „władzy”, czyli przeciwko nieudolnym członkom zarządu i rady nadzorczej. Żądają zmiany władz na takie, które lepiej, uczciwiej, bardziej przejrzyście i demokratycznie będą zarządzać majątkiem wspólnym.

Kredyty, podzielniki i przekręty

Dzisiaj jednym z palących problemów są koszty ogrzewania. A te wynikają z gospodarności, zdolności przewidywania, czyli dobrego zarządzania. A z tym w większości przypadków jest bardzo źle.

Domy, budowane w starych technologiach, wymagały w wielu przypadkach nadal docieplenia. Dobry zarząd we współpracy z członkami, czyli współwłaścicielami spółdzielni, zaciągał w banku kredyt termomodernizacyjny nie tylko na ocieplenie ścian budynków, ale i na wymianę okien, unowocześnienie instalacji grzewczych (centralnego ogrzewania), a te wszystkie działania poprzedzał tak zwany audyt energetyczny, czyli ocena tego, co trzeba zrobić, żeby było dobrze, cieplej i taniej.

Działamy bez cenzury. Nie puszczamy reklam, nie pobieramy opłat za teksty. Potrzebujemy Twojego wsparcia. Dorzuć się do mediów obywatelskich.

Taki bankowy kredyt był umarzany w 25% jego wysokości, jeśli działania termomodernizacyjne przebiegły pomyślnie i zużycie ciepła radykalnie się obniżało. Ale niestety takich roztropnych zarządów i rad nadzorczych szukać można ze świecą w całym kraju.

Najczęściej, niezgodnie z Prawem budowlanym pracownicy spółdzielni (prezesi i członkowie zarządu) działali chaotycznie i bezprawnie (w mętnej wodzie najłatwiej się ryby łowi), bo ocieplenie, czyli jakby nadbudowę (pogrubienie ścian) traktowali jak zwykły remont, choć to nie był remont a zwykła budowa i ocieplenie. Wszystko to finansowali z funduszu remontowego. Bezprawnie.

Ludzie zgadzali się na takie bezprawie, przyjmowali to bezkrytycznie, bo też wyroki orzekające, że ocieplenie to nie remont (np. głośna sprawa w sądzie wojewódzkim w Gliwicach) były skrzętnie skrywane przez prezesów zarządów. Dodać, a właściwie podkreślić trzeba, że wyboru wykonawców wszelkich robót dokonuje zarząd formalnie we współpracy z radami nadzorczymi, ale współwłaścicielom (członkom spółdzielni) wara od wglądu, czy przysłuchiwania się negocjacjom z oferentami takich robót.

Podobnie jest z posiedzeniami rad nadzorczych – w bardzo wielu przypadkach, zaryzykuję nawet stwierdzenie, że z reguły, posiedzenia są „tajne”. I to znów jest chore. Powinny być nagrywane albo transmitowane, albo wstęp dla mieszkańców powinien być wolny.

Jakby gwoździem do trumny dla ciepłolubnych była akcja (w wielu spółdzielniach jest nadal prowadzona) zakładania urządzeń, zwanych podzielnikami (od słowa podział koszów), urządzeń, które nie są urządzeniami pomiarowymi, ale znów, w powszechnym odczuciu mieszkańców urządzeniami mierzącymi zużycie ciepła. I to nie jest prawda.

Uczciwiej byłoby dzielić pomiar (wskazania) jedynego legalnego urządzenia pomiarowego, jakim w całym budynku jest licznik ciepła zamontowany na tak zwanym węźle cieplnym, przez ogólną powierzchnię mieszkań i wszystkich pomieszczeń wspólnych. Tak uzyskany wskaźnik, wyrażony w gigadżulach lub kilowatogodzinach, należałoby pomnożyć przez powierzchnię mieszkania, by uzyskać miarodajny wskaźnik zużycia. Ten – pomnożony o cenę jednostki ciepła – dałby wiarygodny koszt za ogrzewanie.

Dlaczego tak się nie działo, ani nie dzieje? Bo po pierwsze, gdyby zarząd spółdzielni, działając w porozumieniu i w imieniu członków, czyli współwłaścicieli spółdzielni, zaciągnął kredyt w banku, to bank kontrolowałby każde rachunki, koszty, faktury, czy są zgodne ze średnimi kosztami robót na danym terenie, jednym słowem patrzyłby na ręce prezesów zarządów spółdzielni. A to patrzenie na ręce nie było i nie jest w smak prezesom i innym członkom zarządu. Można się tylko domyślać dlaczego.

Podobnie było i jest z podzielnikami. W całym kraju dość aktywnie działali i nadal działają, nawet na szczeblu parlamentarnym i rządowym, nielegalni lobbyści producentów podzielników i firm rozliczających koszty ogrzewania właśnie na podstawie niezbyt miarodajnych wskazań tych urządzeń.

Mało tego, gdy ktoś się nie zgadzał, zgodnie z prawem, na założenie mało precyzyjnych podzielników w swoim mieszkaniu, to był i jest karany drakońskimi opłatami nakładanymi przez pracowników spółdzielni. I w tym przypadku członkowie nie są informowani o sprzecznych opiniach w sprawie podzielników. Nie dość na tym. W błąd wprowadzani są przez pracowników, członków zarządów spółdzielni także sędziowie w sporach toczonych między pokrzywdzonymi drakońskimi opłatami mieszkańcami i pracownikami spółdzielni.

Jakie szanse na wygranie w takich i innych sprawach mają mieszkańcy, członkowie, czyli współwłaściciele spółdzielni w konfrontacji z ich pracownikami? Minimalne, bo tu znów wkrada się patologia.

Oto naprzeciw mieszkańca, zwykłego szaraka nieboraka staje po stronie pracowników zawodowy prawnik, wynajmowany lub zatrudniany na etacie za pieniądze wszystkich członków spółdzielni.

I to jest chore, bo sędziowie, prokuratorzy, policjanci, urzędnicy i politycy uważają ten zły układ za coś naturalnego! Sami prawnicy też nie widzą konfliktu interesu, wszak pieniądze pobierane od wszystkich członków na ich wynagrodzenia nie śmierdzą!

Zauważmy, że gdyby naprawdę powszechnie panowała demokracja wewnątrzspółdzielcza, to do żadnych rozpraw w sądzie by nie dochodziło, bo byłoby tak jak w hrubieszowskim towarzystwie, jak w przedwojennych spółdzielniach – wszyscy by się dogadali, przeważałby głos rozsądku i troska o dobro wspólne!

Dlaczego jest tak źle?

Bo rząd dusz, w najbardziej drastycznych przypadkach, nad mieszkańcami sprawuje jeden człowiek – prezes zarządu, któremu najczęściej sprzyjają powolni członkowie rady nadzorczej, formalnie organu sprawującego jakby nadzór i kontrolę w imieniu członków nad poczynaniami zarządu. Ale z reguły ten nadzór, ta kontrola to tylko teoria.

Podobnie jest z lustracją, czyli namiastką kontroli, bo znów, tak jak z prawnikami, za ciężkie pieniądze mieszkańców wynajmowany jest raz na trzy lata przez członków zarządu spółdzielni lustrator (kontroler) z reguły niekontaktujący się nie tylko ze zwykłymi mieszkańcami, ale przede wszystkimi z najbardziej aktywnymi mieszkańcami, zorientowanymi w sprawach – bolączkach spółdzielni. Jaki więc jest zwykle protokół i list polustracyjny, łatwo przewidzieć.

Pamiętać też trzeba o sprawowanym pośrednio rządzie dusz przez prezesów i innych członków zarządu, przy niewielkim udziale potulnych członków rad nadzorczych za pomocą gazetek, radiowęzłów, czy lokalnych wewnątrzspółdzielczych telewizji oraz akcji propagandowej prowadzonej w klubach osiedlowych – przy darmowych herbatkach, kawkach i ciasteczkach dla emerytek i rencistów z udziałem, a jakże, troszczących się o swoje „owieczki” pracowników, na czele ze wspomnianymi prezesami zarządów.

W tym wszystkim trzeba pamiętać, że na potulne „cielęta”, a także lokalnych celebrytów (sędziów, prokuratorów, wyższych oficerów policji, polityków i innych), czekają liczne nagrody – przydziały mieszkań, garaży, pomieszczeń użytkowych (piwnic, schowków), a także lokali użytkowych, na nadzwyczaj korzystnych warunkach finansowych.

Przeciwna takim praktykom była senator Lidia Staroń. Egzemplifikacją sytuacji był spór toczony w Olsztynie między Lidią Staroń (późniejsza posłanka Platformy Obywatelskiej, obecnie senatorka niezależna) i prezesem zarządu jednej z największych w kraju spółdzielni mieszkaniowych.

Także pracowników, na czele z prezesami zarządów czekają jeszcze większe nagrody – poza wspomnianymi kominowymi zarobkami nader często mamy do czynienia z przejmowaniem mieszkań na „własne” i własnej rodziny potrzeby (za „bezdurno”, czyli za darmo, w przypadku przejmowania służbowych mieszkań po dozorcach), mieszkań o statusie lokatorskim, opuszczanych przez zadłużonych lokatorów, niemających świadomości, że te spółdzielcze-lokatorskie mieszkania dawno zostały spłacone i wystarczy uregulować nawet za pożyczkę od rodziny lub znajomych długi narosłe z niewnoszenia opłat, a takie „lokatorskie” mieszkania można byłoby przekształcić jednym ruchem (za 1,5 tys. zł opłat notarialnych) przy dobrej woli zarządów spółdzielni w mieszkanie wyodrębnione, czyli przypisane do gruntu, z pełną własnością i wpisem do księgi wieczystej. Mieszkania „przytulane” są też jakby po cichu, po zmarłych bezpotomnie i bez wiedzy ich bliższej, czy dalszej rodziny. I znów działa mechanizm powszechnej wśród wielu członków rodzin niewiedzy o realnej, wysokiej wartości mieszkań.

Chlubne wyjątki

Nie można oczywiście generalizować. Są i dobrze, uczciwie zarządzane spółdzielnie, gdzie zarządy dysponując np. własnym systemem grzewczym – ciepłownią – już w październiku, listopadzie, czy grudniu 2021 roku, na wieść o zbliżającej się napaści Rosji na Ukrainę, podawanej oficjalnie, w telewizji przez szefową amerykańskiej agencji wywiadowczej, zamawiali setki, jeśli nie tysiące ton taniego, rosyjskiego lub/i ukraińskiego węgla (po 250 zł za tonę tuż za bramą takiej rosyjskiej, czy ukraińskiej kopalni).

I dziś mieszkańcy cieszą się nie tylko z niskich opłat za ciepło, ale także korzystają z energii elektrycznej pochodzącej z paneli fotowoltaicznych, zainstalowanych przez nowocześnie myślących członków zarządu na dachach wszystkich spółdzielczych budynków.

Przy tym to jest trochę tak jak z yeti, o tym się mówi, o tym wiedzą nawet dzieci, ale kto to widział, kto wie o przezornych, „przedwojennych” zakupach na zapas, poczynionych za „tanie” pieniądze przez lokalne ciepłownie rok temu?

Źródła:

Towarzystwo Rolnicze Hrubieszowskie [dostęp: 12.11.2022]
Kartuzy. Radny A. Borzestowski: jakieś fatum wisi nad Spółdzielnią Mieszkaniową [dostęp: 12.11.2022]
Patologie w spółdzielniach mieszkaniowych. Działania PiS tylko pogłębią wszechwładzę prezesów i ich klik [dostęp: 12.11.2022]
Nie wpuszczono mieszkańców na Walne Zgromadzenie w SM „Krzemionki” [dostęp: 12.11.2022]
Gigantyczne dopłaty do ciepła. „Za rok będziemy płacić, bo powietrze nas otacza” [dostęp: 12.11.2022]
Łódź. Zamontowali nowe podzielniki ciepła. Rachunki wyższe o kilka tysięcy [dostęp: 12.11.2022]
Zakręcają kaloryfery w mieszkaniach. Spółdzielnia wystawia ogromne rachunki [dostęp: 12.11.2022]
Punkt Widzenia https://youtu.be/J5vn5Rj85k8 [L. Staroń o spółdzielniach – od 54 minuty, dostęp: 12.11.2022]