Mieszkania w Polsce. Dużo budujemy, za mało remontujemy

Z Hanną Milewską-Wilk rozmawiamy o tym, czy w Polsce brakuje mieszkań, jak zmieniają się oczekiwania mieszkaniowe na naszym rynku, o konieczności wspierania polityki remontowej używanych domów i lokali.

Ekspertka o problemach mieszkalnictwa będzie dyskutować podczas III Kongresu Regeneracja! 7 września 2024 r. w Dąbrowie Górniczej. Zachęcamy do udziału w wydarzeniu. Tygodnik Spraw Obywatelskich jest patronem medialnym Kongresu.

Małgorzata Jankowska: Według statystyk w Polsce około 15,2 miliona mieszkań przypada na 37,5 miliona mieszkańców. Zatem brakuje mieszkań czy nie?

Hanna Milewska-Wilk: Po pierwsze, często nie spełnia naszych oczekiwań jakość mieszkań. Po drugie, one nie zawsze znajdują się w tych miejscach, w których są potrzebne. I po trzecie, nie mają oczekiwanych obecnie proporcji – zmienia się model mieszkania i zaczynamy liczyć w nim sypialnie. Okazuje się, że kawalerki, dwupokojowe czy trzypokojowe mieszkania, czyli jak dawniej mówiliśmy M1, M2, M3, są niedopasowane do dzisiejszych potrzeb. Na przykład kawalerka jest takim mieszkaniem, które traktujemy raczej jako przejściowe. Bo jak założymy rodzinę, czy nawet mocniej osadzimy się życiowo, prawdopodobnie będziemy przenosić się do czegoś większego.

Wróćmy do kwestii jakości. Problemem, o którym rzadko się myśli, jest wymiana starych mieszkań na nowe. Nieważne czy to odbędzie się poprzez burzenie starych i budowanie nowych, czy na drodze głębokich remontów – wyburzamy wnętrze, zostawiamy tylko mury i dopasowujemy rozkład wnętrz do dzisiejszych oczekiwań.

Kiedy kilka lat temu przygotowywano statystyki, liczono, że mieszkanie kupuje para osób średnio zarabiających. Teraz oczekuje się, że mieszkanie będzie kupować osoba mieszkająca samodzielnie. Dlaczego w ten sposób? Zmienia się model życia, coraz później zakładamy rodziny, w związku z tym młodzi ludzie, którzy wyprowadzają się od rodziców, chcą zamieszkać sami. Natomiast jeszcze kilka lub kilkanaście lat temu wyprowadzali się, zakładając rodzinę.

Pani wspomniała o ogólnej liczbie ludności, ja patrzę jeszcze na liczbę gospodarstw domowych w Polsce. Potrzebujemy więcej mieszkań, bo gospodarstwa domowe coraz bardziej się rozdrabniają i taki trend ma się utrzymać do 2028-2030 roku według prognoz demograficznych GUS-u. Później, z powodu wciąż malejącej liczby ludności, liczba gospodarstw domowych również będzie spadać i w tym momencie rzeczywiście rodzi się pytanie: jak wykorzystujemy domy, zasoby mieszkaniowe?

Mamy domy całoroczne wykorzystywane jako rekreacyjne, ale też często traktujemy domy i mieszkania jako inwestycje, co jest stosunkowo nowym zjawiskiem, wynajmujemy.

Wspomniała Pani o jakości oraz innych oczekiwaniach wobec stanu mieszkań. Czy odnośnie do tej działającej na wyobraźnię liczby mieszkań, którą się podaje, są prowadzone jakieś szacunki, które mówią, ile z nich na przykład nie ma toalet lub ma inne braki?

Statystyki i opracowania dotyczące mieszkalnictwa przygotowuje GUS. Znajdziemy wśród nich podsumowanie, w którym wyodrębnia się po pierwsze, mieszkania, które nie mają podłączonej bieżącej wody, po drugie te, które nie mają wewnątrz toalety, a trzecia kategoria to lokale z bieżącą wodą, ale na przykład bez ciepłej wody. To są tak zwane mieszkania substandardowe. A ze względu na to, że nasz Główny Urząd Statystyczny coraz ściślej uczestniczy w badaniach statystyki europejskiej, dołożono jeszcze do wskaźników pewne parametry – na przykład, że w mieszkaniu nie można zapewnić komfortowej temperatury, co może być efektem problemów z ogrzewaniem czy z nieszczelnością okien.

W ramach badań Eurostatu nasz GUS odnotowuje też zawilgocone przegrody i ściany, nieszczelne dachy, czyli zagrożenia dla zdrowia. Mamy zestaw parametrów, które wskazują mieszkanie substandardowe, ale uwaga, nie mamy zdefiniowanego standardu. Do braku mediów, niemożliwości ogrzania dochodzi trzeci parametr substandardu – przeludnienie mieszkania.

Według różnych międzynarodowych definicji i standardów o przeludnieniu mówimy wtedy, kiedy ludzie nie mają własnych sypialni.

Powiedzmy, że jest pokój ogólny, w którym nikt nie śpi. Jeśli mamy parę, powinna mieć swoją sypialnię. Dzieci do 12. roku życia mogą współdzielić sypialnie, powyżej 16. roku życia, jeżeli są różnych płci, muszą mieć swoje osobne sypialnie. Zatem u nas na przykład wszystkie kawalerki są przeludnione. Eurostat szacuje, że w Polsce ponad 36% mieszkań jest przeludnionych.

Śmieję się, że przy podawaniu tych statystyk zawsze wspomagam się badaniami IKEA Polska. Otóż Polska jest potentatem w produkcji mebli tapicerowanych. Eksportujemy je na całą Europę, zaczynamy wysyłać nawet do Indii. Natomiast, uwaga, jedynie w polskiej IKEI, która jest największym zamawiającym, są dostępne najpopularniejsze w Polsce rozkładane kanapy, których nie ma w sprzedaży w innych krajach Europy. Tam ludzie uważają, że łóżko to łóżko, a kanapę stawia się w salonie i nikt na niej nie śpi. Chyba że za karę albo to przypadkowy gość. A my mamy całą gałąź meblarskiego biznesu opartą na tym, że śpimy w salonie.

Powoli zmniejsza się nam ta imponująca liczba ponad 15 milionów dostępnych mieszkań.

Tak i dlatego jest taki wysoki popyt na nowe. I to kolejny punkt, który dorzuciłabym do listy różnic między polskim rynkiem mieszkaniowym a zachodnioeuropejskim. Chwalimy się wskaźnikami, statystykami – Polska przoduje w budowaniu nowych mieszkań, budynków wielorodzinnych, domów. Oddajemy ich bardzo dużo.

Na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej, które mają dłuższą od nas historię budowy i sprzedaży rynkowej ten rynek pierwotny z reguły stanowi mniej niż 1/4, a w niektórych krajach nawet 1/7 całego obrotu nieruchomościami. Natomiast gros transakcji to obrót mieszkaniami z rynku wtórnego. Niemcy robią badania, w których są w stanie prześledzić nawet do siedmiu transakcji mieszkaniowych wstecz.

U nas ponad 50% stanowią transakcje z rynku pierwotnego. Dla wielu moich rozmówców z Europy Zachodniej to jest szokujące, że mamy tak gigantyczny rynek pierwotny. Pytają, co się dzieje z tymi mieszkaniami, z których ci ludzie się wyprowadzają.

No właśnie.

Nie wiem, nie mamy takich systematycznych badań, a jedynie wglądy w różne miejsca, na podstawie których możemy sobie coś naszkicować, na przykład przy okazji brania kredytów. Powiedzmy, że jeśli rodzina z jednym lub dwójką dzieci bierze kredyt, kupuje nowe mieszkanie od dewelopera lud dom pod miastem, to z reguły swoje stare mieszkanie przeznacza na wynajem. Dlatego rośnie rynek najmu. W latach 2021-2022 przybyło ponad 80 tys. osób fizycznych, które deklarują… przychody z najmu.

Na razie nie zrobiono na ten temat badań, ale można przypuszczać, że mieszkania kumulują się u poszczególnych właścicieli i przeznaczane są na wynajem, nie na sprzedaż. Dlatego wciąż mamy tak duży rynek pierwotny i taki wysoki jest popyt na nowe mieszkania. Decyduje też przekonanie, że nowe jest lepsze. W porównaniu z innymi krajami Europy mamy stosunkowo mały obrót na rynku wtórnym.

Załóżmy, że szukam własnego dachu nad głową. Jakie mam wyjścia: zakup, czyli bardzo droga opcja, wynajem…? Popatrzmy na jedną i drugą możliwość. Zakup – jeśli ktoś ma duże zasoby finansowe, ewentualnie wsparcie na przykład ze strony rodziców…

Tak, duża część kredytów „Rodzina na swoim” była brana przez więcej niż dwoje kredytobiorców. Zdarzały się i kredyty na sześciu kredytobiorców, czyli młodzi byli prawdopodobnie wspierani przez rodziców, i nie tylko.

Słyszałam takie żartobliwe określenie, że wzięcie kredytu przez parę spaja mocniej niż akt małżeński. Na bardzo wiele lat. Jest drogo i trudno, a jak informują statystyki, nadal chętniej kupujemy, niż wynajmujemy, bo według ostatnich danych Eurostatu z 2022 roku wynajem to około 13%. Co z tym najmem?

O najmie mieszkań wiemy niewiele. Jak pani powiedziała, mamy dane Eurostatu, ale nie GUS-u. Od pewnego czasu dyskutujemy nad tym i próbowaliśmy zmieniać sytuację. W polskim GUS-ie są tylko i wyłącznie ujęte mieszkania wynajmowane przez gminy. W związku z tym Eurostat próbuje sam zbierać dane metodami rynkowymi, czyli zamawiając badanie na reprezentatywnej grupie 1024 osób. Zatem te statystyki nie do końca oddają pełnię zjawiska.

W najmie komunalnym jest niespełna 800 000 mieszkań. Gminy podpisują umowy wieloletnie, jest mała rotacja najemców. Wśród tych ponad 15 milionów mieszkań stanowią niewielki procent. Mamy też ponad milion podatników, którzy deklarują przychody z prywatnego najmu.

Korzystamy z najmu, bo tak jest wygodniej, jest to najlepsze wyjście w danej sytuacji, albo nie mamy innej opcji, bo na kredyt nas nie stać. Z badań robionych przez studentów do prac licencjackich wynika, że najem jest dla młodych ludzi oczywisty, bo zapewnia elastyczność. Można z kimś pomieszkać, a potem na pół roku wyjechać za granicę na przykład na Erasmusa. I tam również w grę wchodzi wynajem, potem powrót.

Wszyscy deklarują, że własność jest bezpieczna, bo najem jest niestabilny, i to takie oszustwo, i w ogóle lepiej spłacać raty za swoje mieszkanie niż płacić komuś. Ale tak naprawdę to jest nacisk starszych pokoleń, a nie młodych ludzi. No i jeżeli staje się przed półką, na której leży drogie mieszkanie, żeby je kupić lub nieco tańsze, żeby je najmować, wybieramy to, co jest dla nas dostępne, niekoniecznie zgodnie z naszymi preferencjami. Powiedziałabym, że wbrew pozorom, a nawet wbrew niektórym statystykom, najem jest dużo popularniejszy i powszechniejszy, niż nam się wydaje. Co ciekawe w Polsce właściciele płacą podatki, ale nie chcą przyznawać się publicznie, że mają mieszkanie na wynajem.

Najemcy nie identyfikują się jako grupa. Istnieją komitety obrony lokatorów, czyli osób, które mają już problemy z eksmisją, ale nie mamy żadnej organizacji, która doradzałaby najemcom. Informowała o warunkach wpłacania i oddawania kaucji, jakie umowy są dla nich korzystniejsze.

Pomówmy o kredytach. Od czasu do czasu ze strony rządzących pojawiają się propozycje dofinansowania dopłat do kredytów mieszkaniowych. Według Pani to jest dobre czy złe rozwiązanie? Ułatwia zakup czy sprzyja windowaniu cen?

Niestety wszelkie opracowania, wszelkie modele ekonomiczne pokazują, że takie dokładanie do samego kredytu wpływa raczej na windowanie cen, bo sprawia, że na rynku zwiększa się liczba osób poszukujących, które są w stanie dokonać zakupu.

Natomiast tak dynamicznie nie zmienia się liczba dostępnych mieszkań, więc mamy po prostu więcej chętnych, którzy zaczynają się między sobą licytować o to, co jest.

Jeżeli chodzi o wsparcie w nabyciu mieszkania, są inne mechanizmy. Pamiętam książeczki mieszkaniowe – państwo wspierało ludzi w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, dokładało do tych oszczędności, waloryzacja wkładów była gigantyczna, chociaż po denominacji, prawdę mówiąc, zostały na tych książeczkach grosze. Pod koniec lat 90. i na początku lat 2000 bardzo dużo osób wykorzystało oszczędności z książeczek mieszkaniowych na remonty, szczególnie że można było skorzystać z ulgi remontowej, czyli odpisu podatkowego. Te książeczki kiedyś były bardzo popularne, na przykład zakładano je i dawano dzieciom jako prezent. To był bardzo fajny model dofinansowanego oszczędzania.

Dziś mamy dofinansowania spłat rat kredytów, ale nikt nie krzyczy, że lepiej by było dofinansować oszczędzanie na cele mieszkaniowe, co jest skuteczniejsze. Poza tym polskie kredyty mieszkaniowe są dość ciekawą konstrukcją. Na zachodzie Europy kredyt jest oparty na nieruchomości i tak naprawdę, jeżeli spada wartość danej nieruchomości, to bank też częściowo ponosi ryzyko. Jeżeli natomiast stopy procentowe spadną, ponosi ryzyko kredytobiorca – kredyty są przeważnie o stałym oprocentowaniu.

Nasz kredyt hipoteczny jest dużo bardziej ryzykowny dla osób, które go zaciągają niż dla samego banku, bo bank ma gwarancję, że bez względu na to, co będzie się działo na rynku mieszkaniowym, kredyt musi zostać spłacony.

Dla większości ekonomistów z Europy Zachodniej, czy bankowców, z którymi czasami zdarza mi się rozmawiać, jest zadziwiające, że mamy kredyt hipoteczny na ponad dwadzieścia lat na trzymiesięcznej stopie procentowej. Czyli co trzy miesiące, a tak naprawdę nawet co miesiąc, stopa procentowa może ulec zmianie. W Stanach Zjednoczonych, zaciągając kredyt, mamy gwarancję, że rata kredytu nie zmieni się w całym okresie jego trwania. Kropka. Zabezpieczenie spoczywa na nieruchomości: w przypadku kłopotów oddajemy bankowi klucze i możemy pożegnać się z kredytem, nie ma problemu.

Nasz kredyt hipoteczny jest dużo bardziej ryzykowny. Zawsze podkreślam, że mimo wszelkich minusów, jakie miał „Bezpieczny kredyt 2%”, zmusił banki, żeby udzielały kredytów przynajmniej o okresowo stałej stopie oprocentowania, czyli mamy przewidywalność na pięć lat.

Ale po pięciu latach ta stopa procentowa może się zmienić?

Tak, po pięciu latach ta stopa prawdopodobnie się zmienia, ale może być ustalona na kolejne pięć lat. Dodatkowo klientom dano jeszcze furtkę: jeżeli na przykład w ciągu tego pięcioletniego okresu po dwóch czy trzech latach spłacania kredytu stwierdzą, że te o zmiennej stopie są tańsze, mogą na nie przejść. Wtedy banki nagle stwierdziły, że to dla nich jest bardzo ryzykowne.

Podsumowując, problem tkwi w tym, że nasze kredyty po pierwsze, są ryzykowne, po drugie, po prostu w tej chwili są straszliwie drogie.

Spójrzmy na inną sytuację: program „Mieszkanie plus” z dojściem do własności. Polegało to na tym, że jeżeli będzie płaciło się trochę wyższy czynsz, mieszkanie w końcu stanie się naszą własnością, a kredyt spoczywa na spółce. Mieszkańcy nie mają kredytu, a jedynie długoletnią, nawet ponaddwudziestoletnią umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Wszystko wyglądało dobrze, dopóki część tych osób, na przykład w Gdyni i w innych miejscach, nie dostała kalkulacji, ile oni będą musieli pieniędzy faktycznie spłacić. To były kwoty milionowe. Ci ludzie oburzyli się, że za mieszkanie dwupokojowe, trzypokojowe oni muszą tyle zapłacić, a podobne mieszkanie na rynku kosztowało wtedy około 500 – 600 tysięcy złotych. Po prostu w ramach „Mieszkania plus” spółka oferująca nieruchomości podała koszt razem z odsetkami. Kiedy ktoś otrzymuje cenę mieszkania to jedno, ale kiedy dostaje z drugiej strony wyliczenie z banku, ile faktycznie spłaci kredytu, to wszystko wygląda inaczej.

Jak Pani ocenia w takim razie dostęp mieszkańców Polski do zasobów mieszkaniowych?

Patrząc na zagadnienie pod kątem na przykład bezdomności, nie mamy gigantycznego problemu.

Jeżeli w Stanach Zjednoczonych ktoś nie zapłaciłby rachunku, który powinien opłacić dzień wcześniej, dzisiaj składam do szeryfa takie powiadomienie i jutro taką osobę po prostu eksmituje się z mieszkania. U nas jest dużo bezpieczniej, trudniej stracić dach nad głową, więc nie mamy bardzo widocznego problemu bezdomności.

Jednak tak naprawdę istnieje coraz większa różnica między mieszkaniami, jakie mamy do dyspozycji, a naszymi oczekiwaniami. O ile mamy gdzie mieszkać, nie zawsze mieszkamy w dobrych warunkach.

Mamy problem z jakością mieszkań, efektywnością energetyczną, liczba pokojów nie spełnia naszych oczekiwań. Dlatego panuje tak duże rozgoryczenie i tak duży nacisk jest wywierany na rynek pierwotny, na nowe mieszkania, samodzielnie budowane domy.

Jednocześnie mamy coraz więcej pustych, niezamieszkałych mieszkań i domów, które często są w bardzo złym stanie technicznym.

Od lat mówi się o tym, że trzeba budować, budować, budować… Patrząc na demografię, od czego pani zaczęła, powtarzam od kilku lat, że musimy całkowicie zmienić podejście do tematu. Po pierwsze, musimy zacząć remontować budynki, mieszkania. Proszę zauważyć, że nie ma w tej chwili kredytów hipotecznych na remont, a one były jeszcze dostępne do mniej więcej 2008-2010 roku.

W tej chwili trzeba wydać gigantyczne pieniądze na remonty, bo jeżeli będziemy tylko budować, to nagle okaże się, że mamy coraz więcej pustych mieszkań i domów.

Jeżeli to będzie na przykład mieszkanie sąsiadujące przez ścianę z moim, będę miała coraz większy problem: bo okna nieszczelne i mnie zalewa, bo jest nieogrzewane. A jeżeli to będą domy na wsiach, w małych miejscowościach, nagle okaże się, że na przykład w centrum miasta, na wyremontowanym i obsadzonym drzewami przez samorząd rynku, połowa kamienic jest po prostu niezamieszkałych, nieremontowanych i one na ten rynek zaraz się rozsypią. Patrzmy na to, co mamy.

Trzeba będzie intensywniej remontować posiadane zasoby mieszkaniowe, dostosowywać do naszych potrzeb, bo budowanie nowych sprawia, że mamy coraz dalej do miejsc z usługami, do centrum, albo wręcz budujemy domy na środku pustego pola.

A czy mamy w Polsce jakąś politykę mieszkaniową?

Śmieję się, że z tą polityką to jak z pogodą: zawsze jest, czasami gorsza, czasami lepsza. Politykę mieszkaniową mamy na poziomie pewnych deklaracji.

Przypomnę Narodowy Program Mieszkaniowy, w którym sensownie stwierdzono, że trzeba budować więcej na wynajem, że to powinny być mieszkania społeczne o regulowanym czynszu, a potem wkroczyli politycy i powiedzieli: oczywiście że z dojściem do własności.

Istnieje nacisk ze strony na przykład rządu, centralnych instytucji i innych, żeby budować na wynajem. I burmistrz mówi do swojej rady miasta czy gminy, że zbudujemy więcej mieszkań komunalnych. Na to radni odpowiadają: „O nie, bo będziemy musieli więcej dopłacać do czynszów, do ich utrzymania”. Jest dostępne 80% dofinansowania z funduszu dopłat na budowę mieszkalnictwa komunalnego, ale potem z czynszów komunalnych nie da się zapewnić utrzymania budynku. I to jest właśnie taka polityka.

Są takie miasta i miejscowości, które wykorzystują różne programy, na przykład TBS-y, w innych to nie działa. Jednak powiedziałabym, że mamy sporo ciekawych narzędzi do wykorzystania.

Tematyka mieszkaniowa jest bardzo rozległa. Będzie Pani prelegentką podczas III Kongresu Regeneracja! Nazwa nawet odpowiednia, bo przydałaby się regeneracja polityce mieszkaniowej. Wokół czego będzie toczyć się ta dyskusja o mieszkalnictwie? Jakie można Pani zdaniem, wskazać nowe pomysły, a może impulsy rozwojowe?

Podczas naszej rozmowy mówiłyśmy o tym, że jest dostępny indywidualny kredyt, zaciągany na osobę, być może i z pomocą rodziny. Rynek najmu wygląda tak, że ktoś posiada mieszkanie, które wynajmuje komuś innemu. Ewentualnie jest wywierana presja na samorządy, żeby zajęły się budownictwem komunalnym czy społecznym. Natomiast jest jeszcze inne wyjście, znane i przetestowane, tylko od lat źle postrzegane.

Proszę zauważyć, że przez dziesiątki lat mieszkalnictwo było oparte na grupach ludzi, którzy porozumiewali się i wspólnie organizowali, żeby budować na własne potrzeby mieszkania bądź nawet domy. To były pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe. Były też spółdzielnie budowlane, które organizowały proces budowy. Po niemiecku nazywa się je grupami budowlanymi i one w Niemczech wciąż funkcjonują.

Czyli zbieramy się, razem budujemy, żeby ściąć koszty pośrednie dewelopera, żeby nie było zewnętrznego podmiotu, który na nas zarabia. Możemy zaciągnąć indywidualne kredyty, ale jeżeli mamy spółdzielnię mieszkaniową, kredyt może być na spółdzielni, a my jako spółdzielcy powolutku go spłacamy. To jest siła płynąca z organizowania się społeczności i wykorzystania tych zasobów, które mamy jako społeczeństwo obywatelskie, co akurat w Polsce może nie jest popularne. Mamy problem z zaufaniem społecznym.

Tymczasem na przykład Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Warszawa-Praga buduje w modelu dojścia do własności w ciągu ośmiu lat. Nie ma tam odsetek od kredytów, co ciekawe, budują w tej chwili poza Warszawą.

W przeszłości impulsy do zakładania spółdzielni zawsze wychodziły z tych trochę lepiej zorganizowanych warstw, a w latach 30. XX wieku do zakładania spółdzielni zachęcały nawet samorządy. Żeby obniżać koszty, wyznaczały dla spółdzielni działki, oddając je w użytkowanie wieczyste. Mamy w Polsce kilka ponadstuletnich spółdzielni mieszkaniowych.

Kojarzymy, że spółdzielnia to stary, mający specyficzną kulturę korporacyjną, podmiot. Trudno się z nim dogadać. Ale to się bardzo zmieniło, można zakładać nowe spółdzielnie, a także kooperatywy. Mamy ustawy o kooperatywach mieszkaniowych, które są odpowiednikami takich niemieckich grup budowlanych.

Mamy narzędzia dla takich grup, które chcą się w jakiś sposób organizować. Niestety wysiłek dogadania się z innymi ludźmi jest na tyle duży, że w tej chwili stosunkowo mało osób go podejmuje.

Dziękuję za rozmowę.