Póki będzie można ignorować ceny mieszkań i wygrywać wybory, nic się nie zmieni

O mieszkaniach na wynajem, perspektywach rozwoju tego sektora oraz potrzebach mieszkaniowych Polek i Polaków rozmawiamy z Joanną Erbel, ekspertką do spraw mieszkaniowych.

W wydanej ostatnio książce „Poza własnością” piszesz o mieszkaniach na wynajem. To nowa moda?

Mieszkanie na wynajem jako coś pożądanego pewnie niebawem nie będzie niczym dziwnym. Jednak oczywiście nie jest czymś nowym – na przykład w Warszawie, jak i w wielu dużych miastach, zwłaszcza tych akademickich, mieszkania na wynajem były zawsze, tylko miały bardzo słabą prasę. Nowe jest to, że pojawili się nowi gracze na rynku. Z jednej strony jest rządowy program Mieszkanie Plus, który przeciera szlaki innym inwestorom wprowadzając nowe rozwiązania prawne. To program skierowany do osób będących w tak zwanej „luce czynszowej”, mających zbyt wysoki dochód, by wynająć mieszkanie komunalne, a jednocześnie zbyt mało zamożnych, by uzyskać kredyt. Oczywiście tutaj abstrahuję od tego, czy branie kredytu powinno być tą domyślną opcją, tak jak to było przez lata.

A z drugiej strony na rynek wchodzą różnego rodzaju fundusze, które inwestują tak, jak wcześniej robiły w innych krajach – budują mieszkania na wynajem licząc na zwrot w ciągu 30 lat.

Są nowi gracze po stronie budujących, a co z drugą stroną, czyli z tymi, którzy potrzebują mieszkania? Czy rzeczywiście jest potrzeba budowania nowych mieszkań?

Tak, potrzeba się nie zmieniła. Przyjeżdżając do miasta, ludzie zazwyczaj najpierw wynajmowali mieszkanie. Sytuacja, w której przeprowadzasz się do miasta i masz już tam mieszkanie albo bierzesz kredyt po to, żeby od razu wprowadzić się do swojego, praktycznie nie występuje. Jednak mieszkanie na wynajem było traktowane jako gorsza, bo mniej stabilna opcja. I tu właśnie pojawia się ta kluczowa zmiana: wraz z nadejściem graczy instytucjonalnych najem zaczyna być stabilnym rozwiązaniem. Nie wynajmujesz mieszkania od indywidualnego Kowalskiego lub Kowalskiej na krótką umowę pół roku czy rok. Wynajmujesz od podmiotu, w którego interesie jest zatrzymać cię jak najdłużej.

Moja książka zaczęła się właśnie od tej zmiany w myśleniu o tym, czym jest dobre mieszkanie, które niesie najem instytucjonalny. Jej roboczy tytuł brzmiał „Najem zmieni wszystko”. Pracując przy Mieszkaniu Plus oraz obserwując rynek zauważyłam, że troszeczkę inaczej zadaje się pytania o to, co jest – mówiąc językiem rynkowym – „produktem”. Jak jesteś deweloperem, którego celem jest sprzedać mieszkania, to często udaje ci się to już na etapie wizualizacji projektu lub dziury w ziemi. Trochę inaczej jest, gdy podpisujesz umowę w momencie, gdy wręczasz ludziom klucze do mieszkania. Wtedy taka osoba może się przejść po osiedlu i stwierdzić, czy ta wybetonowana przestrzeń dookoła i brak placu zabaw to jest to miejsce, gdzie ona czy on chcą wychować dzieci. A jak mają dzieci, to czy rzeczywiście samorząd zdąży wybudować i podciągnąć tramwaj, czy nie. Inwestor musi zadawać sobie te wszystkie pytania, których ludzie budujący na sprzedaż nie muszą sobie zadawać, bo ryzyko jest po stronie kupującego – zazwyczaj mającego średnie pojęcie o architekturze i urbanistyce, albo niemającego pieniędzy na co innego.

To jest ta zmiana jakościowa – wejście funduszy budujących pod wynajem, czyli budujących w takim standardzie, żeby tu i teraz było atrakcyjne, a do tego nie zestarzało się przez kolejne lata i nie straciło na wartości. I celowo mówię o ochronie wartości, bo ta zmiana nie wynika z dobrego serca i poczucia, że planowanie przestrzenne potrzebne jest nam do życia. Jest to czysta kalkulacja.

Ale czy to nie jest jedynie nowy model konsumowania dobra mieszkaniowego premium?

To jest proces, który się dopiero zaczyna. Kilka lat temu rozmawiałam z jednym z analityków, który twierdził, że to segment premium zawsze przeciera szlaki. I faktycznie, gdy rok temu zaczynałam pisać tę książkę, o mieszkaniach na wynajem mało kto mówił. Był fundusz Catella inwestujący w mieszkania premium w centrum Warszawy, czy Resi4Rent inwestujące w mieszkania w Browarach Warszawskich na bliskiej Woli, a w debacie powoli pojawiały się tematy colivingowe [współczesna odsłona wspólnego mieszkania – przyp. J. Ch.]. Minął rok i nie ma dnia bez informacji o tym, co się dzieje na rynku najmu i jakie są nowe inwestycje. To jest coś, co po prostu kiełkowało i teraz widzimy tego efekt.

A jak z dostępnością cenową?

Są to mieszkania, które w warunkach rynkowych w większości nadal są relatywnie drogie. Ale one są z kolei punktem odniesienia dla tego, co jest na rynku komercyjnym w ofercie prywatnych właścicieli. Jeżeli na przykład powstaną Browary Warszawskie z profesjonalnym zarządzaniem najmem, gdzie mieszkania będą kosztowały niewiele więcej niż to, co można wynająć w starym budynku w okolicy, to dokąd pójdziesz? Jeśli będziesz miał wybór, to pójdziesz do inwestora, który zaprojektował budynki pod wynajem skierowane do młodych ludzi, a więc z tymi wszystkimi smart rozwiązaniami, paczkomatami, hulajnogami, ładowarkami? Czy nie? Prywatni właściciele mieszkań będą mieli konkurencję w postaci funduszy, które wprowadzą nową jakość obsługi.

To ustalmy, co jest problemem – to, że dostępne mieszkania są za drogie i nie spełniają oczekiwań, czy to, że obecnie dostępne mieszkania po prostu są za drogie?

Jeden problem to potrzeba najmu, który nie upokarza, czyli taki w którym możesz się poczuć jak u siebie w domu, a nie jak u kogoś. Drugi to, że jest coraz drożej. A jeszcze trzeci jest taki, że wyczerpał się pewien model mieszkalnictwa, który opiera się na własności.

Osoby, które będą w najbliższych latach przyjeżdżały do Warszawy (lub innego dużego miasta) i będą wchodziły na rynek pracy, nie będą w stanie nawet wejść w tę pułapkę kredytową, w którą byli w stanie wejść ich starsi koledzy i koleżanki. Te wszystkie rzeczy sprawiają, że potrzeba mieszkań na wynajem i to dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. A to można osiągnąć na dwa sposoby. Pierwszy polega na tym, że rząd i samorządy budują tyle, na ile mogą, czyli dostarczają niewielkiej części potrzebnej liczby mieszkań.

Jak niewielkiej?

To wygląda tak, że wobec 40% ludzi wpadających w lukę kredytową, w Warszawie mieszkań miejskich mamy w tym momencie 85 tys. i docelowo ambitnym planem jest, żeby było ich 100 tys. czyli 15 tysięcy więcej. A to jest specyficzne miasto, bo jedno z dwóch, obok Rzeszowa, które ma dodatnie prognozy demograficzne. Wszystkie inne miasta będą się wyludniać, a więc tam pytaniem będzie to, jak remontować i rewitalizować. A w przypadku Warszawy wiadomo, że trzeba budować nowe. I z resztą deweloperzy to robią.

Potrzeba mieszkań na wynajem, które mogą być mieszkaniami docelowymi dla ludzi, którzy po prostu nie chcą lub nie mogą brać kredytu. Druga rzecz to kwestia dostępności cenowej.

Ale o tym się rozmawia najtrudniej. Dlatego w książce zaproponowałam liczbę 30% dochodu rozporządzalnego jako adekwatnego poziomu wydatków na mieszkanie. To jest wskaźnik UN Habitat, który przede wszystkim zajmuje się krajami się rozwijającymi. Czyli jeśli za mieszkanie i media trzeba płacić więcej niż jedną trzecią pieniędzy, które miesięcznie trafiają na Twoje konto, to znaczy, że jest ono zbyt dużym obciążeniem.

A ile obecnie wynosi ten wskaźnik dla Polski?

Średnia w Polsce według danych GUS wynosi 18%. Ta średnia 18% to dana, która więcej nam mówi o nierównościach niż o dostępności. To tak jak z hasłem „średnio z Kulczykiem powodzi nam się świetnie”. Debatę o mieszkaniówce utrudnia właśnie to „średnio”. Średnio 18% to naprawdę jest nie najgorzej. Kto by nie chciał przyjechać do miasta i przeznaczać 18% swojego dochodu na mieszkanie. Czyli zakładając, że w Warszawie mediana płacy netto teraz to 4 tys. złotych, to wychodzi mniej niż 800 złotych. Ceny nieosiągalne na rynku prywatnym. A skoro już wiemy, że mieszkania są za drogie, to możemy już zadawać kolejne pytanie: Skąd brać tanie mieszkania? Czy powinien się pojawić jakiś model transferowania pieniędzy z poziomu samorządowego lub rządowego w formie jakichś dopłat? Można poszukać jakiegoś rozwiązania dla systemu, który miałby wymiar powszechny.

A są jakieś działające rozwiązania?

Ciekawym przykładem jest Poznań. Kontrola NIK (Najwyższej Izby Kontroli) wykazała, że miasto nie zaspokaja potrzeb lokatorów komunalnych, bo było za mało mieszkań.  Wiedząc, że szybko nie da się ich wybudować, miasto wymyśliło model bazujący na rozwiązaniu belgijsko-brytyjskim, czyli społecznej agencji najmu. Polega to na tym, że podmiot pozyskuje mieszkania z różnych źródeł – z rynku prywatnego, spółdzielni, od samorządu – a potem podnajmuje je określonej grupie. Poznań wymyślił, że powoła Miejskie Biuro Najmu, które zakładając pewien górny pułap cenowy, będzie wynajmować mieszkania od ludzi na rynku, a potem oni będą podnajmować je swoim lokatorom komunalnym za cenę mieszkań komunalnych. Różnice Poznań pokrywa z budżetu.

W debacie o mieszkaniówce kluczowym pytaniem jest, kto powinien ile płacić za mieszkanie oraz w którym momencie i w jaki sposób dokonać transferu pieniężnego.

I jak to wszystko poprowadzić w odpowiednim kierunku?…

…i kto powinien być przedmiotem polityki mieszkaniowej? Czy polityka mieszkaniowa powinna być – tak jak przez wiele lat postulowała lewica i ruchy lokatorskie – tylko dla najbiedniejszych oraz dla aktualnych lokatorów i lokatorek komunalnych? Czy może powinien być to jakiś rodzaj świadczenia powszechnego, coś jak 500+ albo dostęp do edukacji publicznej czy służby zdrowia. Bo służba zdrowia jest, jaka jest, są prywatne alternatywy, ale nikt w Polsce nie powie, że powinna zostać sprywatyzowana, a i tak mogło się zdarzyć. W końcu oddanie mieszkalnictwa rynkowi wywodziło się z tej samej neoliberalnej logiki co prywatyzacja innych usług publicznych. Dobra wiadomość jest taka, że chociaż Polska to przykład kraju, w którym o ile kiepsko nam idzie z  planowaniem strategicznym, to dużo innowacji powstaje na poziomie lokalnym. Każde miasto ma trochę inną politykę mieszkaniową i szuka autorskich rozwiązań, które – tak jak to poznańskie – można kopiować.

I to właśnie miasta będą mogły aktywnie prowadzić taką politykę, ustanawiając np. dopłaty?

Miasta albo państwo.

A czy taki pomysł w ogóle przedostaje się do debaty?

To są kwestie, które rozpatrujesz, próbując tworzyć polityki mieszkaniowe. A to jest coś stosunkowo nowego w Polsce – nie ma jeszcze studiów mieszkaniowych (housing studies) na uczelniach. Pamiętam, że gdy w 2011 roku zakładaliśmy Kongres Ruchów Miejskich, teza mieszkaniowa nie znalazła się wśród dziewięciu Tez o mieście. To z perspektywy czasu wydaje się wielkim niedopatrzeniem, ale daliśmy się przekonać naszej wewnętrznej frakcji  „transportowo-liberalnej”. Mieszkaniówka pojawiła się dopiero w drugim wątku Kongresu Ruchów Miejskich w 2012 roku w Łodzi. A musiało minąć kilka lat, żeby samorządy zaczęły tworzyć swoje polityki mieszkaniowe wykraczające poza to, co jest ustawowe albo konieczne. I to jest największy problem – sprawić, żeby polityka mieszkaniowa była czymś, co jest przedmiotem zainteresowania nas wszystkich.

Tylko że przez ostatnie 30 lat niewiele się w tym temacie działo i mówiło.

Działo się bardzo dużo. Były wydawane warunki zabudowy, mieszkania powstawały. Były dwa programy – Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim – obydwa wspierające wizję mieszkania jako dobra rynkowego. Jeden był dopłatą do kredytów, a drugi był dopłatą do metra kwadratowego własnościowego mieszkania. Państwo nie było zainteresowane budowaniem stabilnego rynku najmu. Obrazowo mówiąc, uznano, że mieszkanie to jest coś bardziej jak samochód, a nie jak tramwaj. Jak chcesz to sobie kup, a my ci możemy coś dorzucić, ale nie oczekuj od państwa, że będzie przeznaczało podatki, żeby dostarczyć mieszkanie tobie i innym.

I można powiedzieć, że teraz jesteśmy w bardzo trudnej sytuacji. Mamy różne pokolenia, które mają różne doświadczenia mieszkaniowe.

Jest pokolenie baby boomers [pokolenie powojennego wyżu – przyp. J. Ch.] czyli ludzi, którzy projektowali tę rzeczywistość społeczno-ekonomiczną, w której teraz żyjemy. Oni albo wykupili swoje mieszkanie spółdzielcze lub komunalne, albo kupili, kiedy jeszcze było tanio, czyli zanim weszliśmy do Unii Europejskiej. Potem drugie pokolenie, które jeszcze było stać, żeby kupić mieszkania na kredyt, wymyślony przez starsze pokolenie, żeby utrzymać ten prymat własności i udawać, że wszyscy są w tej samej sytuacji. A to było pierwsze kłamstwo. Bo w jakże różnej sytuacji jest osoba biorąca kredyt na 30 lat od tej, która kupiła swoje mieszkanie za 10% wartości. Teraz wchodzi kolejne pokolenie, które ma coraz ciężej. Dlatego potrzeba zacząć budować dostępne cenowo mieszkania w dobrych lokalizacjach, czyli takich, gdzie dojeżdża transport publiczny na tyle często, że nie potrzeba mieć auta. To zmiana myślenia, ale pojawia się opór. Część trudności jest pochodną tego, że dużo osób pracujących w sektorach miejskich i różnych innych strukturach ma kredyty na mieszkania w fatalnych lokalizacjach.

A jaki to może mieć wpływ?

Dlaczego masz tworzyć coś, co jest innowacją, wdrażać to, zmieniać cały system organizacji świata urzędowego wokół siebie po to, żeby inni ludzie mieli lepiej niż ty?

A drugi problem, z którego dopiero niedawno sobie zdałam sprawę to to, że dziennikarze tworzący ramy debaty publicznej albo są frankowiczami, albo uwłaszczyli się na mieszkaniach komunalnych lub kupili mieszkania, jak ceny były niskie. To daje w miarę prostą odpowiedź na pytanie, dlaczego przez lata nikt się nie interesował polityką mieszkaniową jak czymś, co wymaga zmiany. Promowanie alternatywy, która poddaje pod wątpliwość słuszność sądów, które wyznaczyły całe twoje życie, nie jest czymś, co ludzie robią chętnie.

Działamy bez cenzury. Nie puszczamy reklam, nie pobieramy opłat za teksty. Potrzebujemy Twojego wsparcia. Dorzuć się do mediów obywatelskich.

Są oczywiście pewne rzeczy, które na przestrzeni lat można określić jako ewidentny postęp cywilizacyjny. Mieszkania na wynajem w dobrym standardzie to kolejny krok po przestrzeni dla rowerów i dla pieszych oraz coraz większej liczbie wegańskich knajp.

Tylko wciąż nie rozumiem, jak przebiega ten ciąg przyczynowo skutkowy, mający prowadzić od mieszkań na wynajem do większej dostępności cenowej tych mieszkań.

Póki będzie można ignorować kwestie wysokości cen mieszkań i nadal wygrywać wybory, to nic się nie stanie. Dlaczego w Berlinie zamrożono ceny na rynku najmu? Bo elektorat nie jest zadowolony. A u nas elektorat jest bardzo rozproszony i w tym momencie grupa osób, która nie może już, lub nie chce kupować na kredyt, jest wciąż zbyt mało słyszalna.

Według mnie to się niedługo zmieni, bo ceny mieszkań szybko rosną. Ile jeszcze mogą rosnąć i ile jeszcze jesteśmy w stanie oszczędzać na innych obszarach życia, żeby ten temat nadal nie był tematem na politycznej agendzie?

OK, czyli samo mieszkanie na wynajem nie wystarczy. To jest proces polityczny.

Tylko najpierw musi to wejść na agendę. Ze względu na strategie pokoleniowe to nie będzie łatwe. Pokolenie baby boomers – w dużej mierze pokolenie u władzy – kupowało mieszkania inwestycyjne, żeby mieć na emeryturę albo kupowało mieszkania dzieciom. W przypadku zmiany społecznej zawsze jest pytanie, czyje interesy naruszysz, kogo to wkurzy. I jeżeli koszt niewprowadzenia takiej zmiany nie będzie wysoki, to pewne procesy się nie zadzieją. Tak długo jak nie trzeba było ruszać tematu polityki mieszkaniowej, bo jakoś tam ci ludzie sobie radzili, to tego nie było.

Ale na razie, do czasu pojawienia się tych procesów, czeka nas dalsze utowarowienie. Nowi gracze to fundusze inwestycyjne, a doświadczenie innych państw pokazują, do czego to może doprowadzić.

Tak, i opowiada o tym między nimi fenomenalny dokument Fredrika Gerttena „Push” („Pod ścianą”). Duże fundusze inwestycyjne skupują całe kwartały w centrach miast i wcale nie chodzi im o wynajmowanie. Ale to o czym mówię, to wcale nie jest promocja rynku. Ja po prostu na rynek się nie obrażam, bo on jest wszędzie wokół nas. I oczywiście można wskazywać swoje idealne rozwiązania – tak jak na przykład lewica, która chciałaby powołać narodowego dewelopera. Ale ile ten narodowy deweloper może wybudować? To i tak będzie ułamek tego, co buduje rynek.

Pojawiły się nowe ramy prawne dla najmu, a to może wpłynąć na rynek rozproszony właścicieli. Żeby być konkurencyjnymi, skorzystają z profesjonalnego zarządzania, to znaczy będą przekazywali swoje mieszkanie do puli profesjonalnych zarządców – to powoli już się dzieje. I dopiero w tych warunkach będzie musiała odbyć się debata, na jakich warunkach ma działać najem dla kolejnych pokoleń. To tak jak z millenialsami na rynku pracy – politycy powinni wiedzieć to, co już wiedzą osoby z HR, z działu zasobów ludzkich. Wchodzą młodsze pokolenia z zupełnie innymi oczekiwaniami. Ta nierównowaga, która jest do tej pory na niekorzyść osób wynajmujących, będzie się powoli zmniejszała.

A co z mniejszymi miastami?

Z punktu widzenia biznesowego budowanie na wynajem w małych miastach jest bez sensu.

Biznesowo bez sensu, ale czy jest taka potrzeba społeczna?

To zależy gdzie. Raczej jest większy nacisk na własność, żeby mieć swoje. To jest pewnie też korzystne dla samorządów, bo umożliwia przywiązanie ludzi podatkami do jakiegoś gruntu.

No właśnie, rekomendowany przez Bank Światowy na początku lat 90. wykup mieszkań komunalnych i spółdzielczych też był tym motywowany?

Chodziło o to, żeby uwłaszczyć ludzi i przywiązać ich do nowego systemu politycznego i ekonomicznego. Ludzie posiadający własność, którą mogą stracić, są bardziej karni. Dochodzi element efektywności ekonomicznej, bo dzięki temu państwo albo miasto nie musi już remontować zasobu, ale ten element ideologiczny jest tutaj bardzo ważny. Początki polityki mieszkaniowej w Singapurze, która łączy ogień i wodę, czyli długoterminowy najem na 100 lat, opierają się wprost na zasadzie: chcemy ludzi przywiązać do państwa, coś im dać, upodmiotowić ich. Własność jest czymś, co cię osadza, zakorzenia i ogranicza twój potencjał do robienia rzeczy nierozsądnych. To tylko jedna ze ścieżek, którymi można iść. Kredyt jako fundament polskiej polityki mieszkaniowej też nie był czymś oczywistym. Projekt mieszkań na wynajem w Polsce, w podobnym modelu do tego, w którym działa teraz Mieszkanie Plus, powstał już w 2007 roku, ale przeleżał dwie kadencje. Nie było to wprawdzie to samo, o czym mówimy dzisiaj, bo zakładało możliwość wykupienia udziałów w mieszkaniu – czyli najem z opcją dojścia do własności. Zamiast tego postawiono na inny model, czyli ten opierający się na kredycie. Teoretycznie już wtedy mogliśmy mieć jakąś prowłasnościową wersję Mieszkania Plus, bezpieczniejszą dla ludzi niż kredyty. Była alternatywna ścieżka, tylko ktoś podjął inną decyzję. Te wszystkie mieszkania, które powstały w ramach Rodzina na Swoim i Mieszkania dla Młodych, mogłyby częściowo powstać w innym modelu.

A jak wygląda spójność polityki mieszkaniowej z innymi politykami? Z szerszą polityką rozwojową, z kwestiami klimatu? Poza tym, mamy w Polsce więcej miast niż tylko 7 największych. Tymczasem cały czas jakbyśmy tkwili w zaproponowanym modelu dyfuzyjno-polaryzacyjnym. Wspominasz o decentralizacji.

Polityki powoli stają się spójne. Warszawski Standard Mieszkaniowy, czyli dokument, który towarzyszył projektowi Programu Mieszkania2030, miał bardzo silny komponent zrównoważonego rozwoju. Nie został przyjęty, ale ponieważ jest publiczny, stał się punktem odniesienia. A czy powinniśmy wspierać duże miasta, czy nie, to jest troszeczkę inny temat. On jest oczywiście powiązany z innymi rzeczami, na przykład z modelem pracy. Jesteśmy teraz w takim momencie, że trendy światowe wskazują, że z czasem zaczniemy pracować mniej i może z tym być związana mniejsza mobilność ludzi, praca zdalna. Może nie wszyscy muszą być w wielkiej metropolii i mogą pracować w modelu rozproszonym. Może miasta średniej wielkości, np. Słupsk, powinny się reklamować jako miejsca, w których jest wysoka jakość życia i mało smogu? W książce są przykłady, np. ze Stargardu Szczecińskiego, ze świetną polityką mieszkaniową senioralną. Tylko to jest trochę inna debata i mnie naturalnie ciągnie do dużych miast, bo to tam są te skalowalne zalążki przyszłości, które mnie najbardziej interesują.

Dziękuję za rozmowę.