Polskie planowanie przestrzenne, czyli chaos tworzy „ład”

Z prof. zw. dr hab. Tadeuszem Markowskim rozmawiamy o braku planowania przestrzennego w Polsce, inwestorach i deweloperach, chaotycznej zabudowie i jej kosztach społecznych.

Maksymilian Fojtuch: Panie Profesorze, jakie gminy, powiaty, województwa w Polsce prowadzą politykę przestrzenną i planistyczną zgodnie ze sztuką?

Tadeusz Markowski: Ogólnie mówi się, że podobno są to Gdańsk i Wrocław, a cała reszta to różnie… czasami okazuje się, że gminy, które w odpowiednim czasie przygotowały kompleksowe plany zagospodarowania przestrzennego, do tej pory korzystają z nich, jak np. Aleksandrów Łódzki, który cały teren ma pokryty planami. Czy te plany są dobre, to ja już mam wątpliwości.

Co do systemu planowania i jakości planów to one, niestety, nie odpowiadają współczesnym kryteriom. To jest podstawowy problem. Są dwa środowiska, które zajmują się planowaniem przestrzennym. Jedno to urbaniści i architekci, którzy narzucają swoje reżimy planowania, mają swoje wyobrażenie o ładzie przestrzennym, o tym, czym jest architektura i inwestycje architektoniczne w regionie, a druga grupa to politycy, którzy chcą ad hoc, prędko pozyskać inwestorów i mieć szybkie efekty.

Brak synchronizowanej, spójnej koncepcji planowania przestrzennego i trwające od 30 lat dożynanie resztek struktur, które przed 1989 r. wytaczały i koordynowały planowanie przestrzenne w skali kraju, regionów, województw, powiatów oraz gmin, doprowadziło dziś systemowej zapaści i niewydolności systemu.

Inwestorzy, jeśli mają środki i siłę oddziaływania, to budują poza ustaleniami studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (na co pozwalają tzw. Warunki Zabudowy, w których wykorzystuje się interpretację z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzającym, że „studia” nie są przepisem prawa miejscowego). W sądach zaskarżają próby planistów uznających ich inwestycje za szkodzące szeroko rozumianemu dobrostanowi społecznemu. Wielokrotnie sądy administracyjne ogłaszały, że studium nie jest przepis prawa miejscowego, a zatem wolno budować na podstawie WZ sprzecznej z ustaleniami studium. Na takich terenach inwestor czy developer uzyskuje największe zyski na rencie budowlanej. Na terenach z uchwalonymi planami rzadko się budowało. Często włącza się radnych, by zablokowali uchwalenie planu tam, gdzie wydawane są już WZ.

Od lat w całym kraju toczy się taka gra i wszystkim jest wygodnie tak postępować, bo zabiera się nadzwyczajnie wysoką rentę budowlaną, pozwala się bogacić i pozwala osiągać różnorakie korzyści, z których potrafią korzystać także politycy wszystkich szczebli. Kto za to płaci? Wszyscy obywatele, ta patologia się kumuluje i kiedyś ta bańka pęknie.

Czy władze gmin, powiatów, województw mają wiedzę na temat kosztów, jakie wywołują ich decyzje?

A komu potrzebna taka wiedza, w Polsce nikt nie jest zainteresowany gromadzeniem takich danych. Władze publiczne mają swój budżet, sprawdzają, ile podatków zebrały i ile kasy mają do wydania… A koszt społeczny to koszt strony trzeciej – najczęściej państwa Kowalskich, ich dzieci czy też sąsiadów. Czy on się ujawni? Czy więcej ludzi umiera? Nawet kiedy władze zlecają planistom wykonanie planów i robi się taką szeroką diagnozę, to z takiej diagnozy później nikt nie chce wyciągać wniosków. Stawia się na inwestycje o charakterze politycznym, a nie na nastawione na cele pożytku publicznego.

System planowania jest bardzo niezrozumiały zarówno dla obywateli, jak i dla urzędników, nie mamy wiedzy, przygotowania, to wszystko wszystkim się myli.

Czy w związku z tym jest szansa, by stworzyć projekt społeczny przeznaczony dla uczniów, studentów, by uczyć o tych jakże ważnych zagadnieniach już od najmłodszych lat?

Mieliśmy takie propozycje w ramach edukacji społecznej, zgłaszaliśmy programy przez Towarzystwo Urbanistów Polskich, by w szkołach i na uczelniach mówić o tym, czym jest ład przestrzenny, czym jest przestrzeń – jaką stanowi wartość dla życia człowieka, dlaczego należy nią zarządzać w sposób planowy, a nie taki nieuregulowany – to jest możliwe. Należałoby tę podstawową edukację wprowadzić do szkół podstawowych, potem do szkół średnich. Należałoby do tego dodać zagadnienia geografii społeczno-ekonomicznej, wtedy to miałoby szansę. Drugą metodą jest aktywność organizacji społecznych, których jest sporo i które zajmują się promowaniem edukacji o urbanizacji i planowaniu przestrzennym.

Dostęp do szkół wymaga zgody kierownictwa MEN, nauczyciel, który chciałby oddać 1-2 godziny na spotkania z hobbystami od planowania przestrzennego, nie wie, jakby to miało wyglądać. Jeden powie, że chce zrobić spotkanie, a inny odmówi, gdyż mam reżim edukacyjny, a to, co chcecie robić, nie jest w programie…, czemu marnować cenny czas na takie rzeczy? Szkolnictwo też jest sparaliżowane, bo mamy taki, a nie inny model oświaty, a obserwując jego dynamikę, mogę stwierdzić, że jest on coraz gorszy.

Działamy bez cenzury. Nie puszczamy reklam, nie pobieramy opłat za teksty. Potrzebujemy Twojego wsparcia. Dorzuć się do mediów obywatelskich.

Do kogo program edukacji o planowaniu przestrzennym miałby trafiać?

Na uczelniach można kształcić specjalistów, ale oni muszą mieć po skończeniu studiów pracę, a jej dla urbanistów nie ma. Ten bardzo ważny z punktu widzenia interesu społecznego zawód został zmarginalizowany. Średnia wieku polskich urbanistów jest bliska wieku 70-80 lat, nowego pokolenia nie ma.

Jeśli powołana zostaje jednostka organizacyjna do planowania społecznego lub ekonomicznego, to zatrudnia się przypadkowe osoby, nieprzygotowane…

Czy według Pana, by rozwiązać nasze gigantyczne problemy w planowaniu przestrzennym, można byłoby zaimportować najlepszych specjalistów od urbanistyki i planowania, zawrzeć z nimi kontrakty, by tu przyjechali i zgodnie z najlepszymi wzorcami pomóc w kształceniu naszych specjalistów?

Gdybyśmy byli Chinami to pewnie by to przeszło. Chińczycy dokonali rewolucji technologicznej importując know-how z Niemiec i z USA. Dlatego dokonali takiego potężnego skoku, a u nas od kilku dziesięcioleci nie ma myślenia strategicznego. Być może wynika to z populistycznego wyboru władzy.

Współczesne społeczeństwo polskie głęboko tkwi w socjalistycznych żądaniach, aspiracjach, marzeniach, nie rozumiejąc gospodarki rynkowej.

Polacy odzwyczaili się ciężko pracować (poza niektórymi grupami zawodowymi), od lat politycy wiedzą, jak wygrywać jakiekolwiek wybory, rozdając prezenty w stylu „pozornie” darmowej służby zdrowia, kochany elektorat rolniczy będzie mógł odrolniać swoje grunty rolne, sprzedać, robić z nimi, co chce. Zapewnia się rolników, że mają wielki potencjał w oddawaniu terenów rolnych pod zabudowę.

Każdy rolnik mógłby sprzedawać działeczkę w każdym miejscu i może na tym zarabiać nie ponosząc odpowiedzialności za długofalowe skutki swoich transakcji.

Czy to znaczy, że na Zachodzie jest zabronione, by rolnik sprzedawał swoją ziemię?

Oczywiście, że może sprzedawać, lecz wie, że ten grunt nie będzie gruntem budowlanym, gdyż teren budowlany jest wyznaczony w planie, który jest przepisem prawa miejscowego i nie ma tak, że może sobie budować, gdzie chce. Zasada jest taka, że powstaje plan, który wyznacza strefę zabudowy, podziały są obowiązkowe na działki, a władza publiczna podciąga drogę, wodę i kanalizację i wtedy według tych podzielonych działek, każdy ma dostęp do infrastruktury. Wtedy może sobie sprzedawać ten grunt, ale część ziemi każdy zyskujący właściciel musi oddać na cele interesu publicznego. Za dostęp do drogi należy ponieść określone opłaty – wszystko jest po stronie właściciela nieruchomości. Tam miasta na tym zarabiają! A u nas jest odwrotnie!

W Polsce każdy buduje, gdzie chce, później się to akceptuje, później się buduje drogę poprzez awantury.

Cywilizowany świat wymyślił planowanie przestrzenne jako instrument regulacyjny, gdyż dawno temu specjaliści zaobserwowali, że ludzie tworzą chaos przestrzenny. Każdy maksymalizuje swój krótkookresowy interes, a niedługo potem wszyscy poprzez te zakorkowane miejscowości i inne czynniki zaczynają tracić. To bardzo dobrze widać na rynku deweloperów, którzy handlują budynkami, widokami. Obiecują cudowne widoki z okna, jak sprzedadzą takie mieszkania, to przed tymi budynkami stawiają kolejne budynki i suma summarum wszyscy zaczynają na tym tracić.

Wadliwa struktura osadnicza sięgająca czasów zaborów, obu wojen światowych, okresu PRL-u obecnie jest nadal żywa. Współczesna Polska to zlepek trzech zaborów. W miasteczkach i miastach byłego zaboru pruskiego było rygorystyczne planowanie, które do tej pory w pewien sposób jest kontynuowane. Inaczej ma się sytuacja na terenach dawnego zaboru rosyjskiego, gdzie obowiązywał układ paskowy gruntów. Często pozwolenia na budowę uzyskiwano poza systemem planistycznym. Najlepszym przykładem jest Łódź. Jest pięknym miastem, które zaczynało od planu technologicznego, podziału na działki jak na ul. Piotrkowskiej, gdzie każdy tkacz mógł sobie kupić działkę, postawić chałupę, za którą miał pole. Później, gdy miasto błyskawicznie się rozrastało, w pewnym momencie planu zabrakło, gdyż zaczęła się spekulacja, zabudowa (zachęcam do obejrzenia map Łodzi) według podziałów nie prostokątnych, porządkujących strukturę miasta tylko według podziałów rolnych.

Ktoś nabył wąski pasek gruntu, podzielił, wybudował – władza budowlana była słaba. Nastąpił rozwój poza planem regulacyjnym. To jest dziedzictwo funkcjonowania carskiej Rosji. Społeczeństwo się buntowało, na zasadzie przekupstwa i łapówek uzyskiwało się pewne przywileje. To tkwi w naszej mentalności.

Czy według Pana Profesora to carskie dziedzictwo jest nadal żywe w Polsce?

Oczywiście! Jak rozmawiam z włodarzami miast, to okazuje się, że ta presja społeczna na pewien porządek i umowa, zgoda społeczna na pewne decyzje jest na zupełnie innym poziomie. Wystarczy porównać zachowania społeczne w Poznaniu, Łodzi i w Białymstoku. Małopolska też się inaczej zachowuje. Tam też jest inny model planowania, gdyż wszystko odbywało się przez zagęszczone podziały gruntów rolniczych na skutek przeludnienia. To dla terenów Podkarpacia ukuto termin semiurbanizacji (chałupa tuż obok kolejnej chałupy).

W Polsce nie ma społecznego zainteresowania, by wprowadzić racjonalny model gospodarowania przestrzenią, który jest w Wielkiej Brytanii, w Niemczech, we Francji. Tam obowiązuje zasada – jest plan, wyznaczamy teren przeznaczony pod zabudowę i dopiero wtedy można się budować.

W cywilizowanych krajach obok konstytucji prawa państwa jest też druga konstytucja – ładu materialnego – planowania przestrzennego państwa, która harmonizuje różne prawa, wyznacza standardy i kierunki w planowaniu, chroni przyrodę, racjonalizuje rozwój szeroko pojętej infrastruktury, a tym samym minimalizuje koszty rozwoju państwa.

Te zasady powstały w czasach powstawania kapitalizmu, gdzie odkryto, że brak takich zasad prowadzi do dewastacji struktur miejskich, które gigantycznie obciążają budżety miast, gmin, powiatów oraz zwykłych rodzin. W XIX wieku budowano już w oparciu o wydzielone działki, ale na tych terenach wiercono studnie, budowane kamienice z dziedzińcami, gdzie nie było ogródków, dostępu do światła, świeżego powietrza… Po prostu maksymalizowano zyski z najmu kosztem dobrostanu najemców. To prowadziło do dramatycznego pogorszenia warunków życia i zdrowia milionów ludzi. Epidemie dżumy, cholery, gruźlicy były na porządku dziennym. To obracało się przeciw kapitałowi, siła robocza była schorowana itd. Trzeba było to uporządkować i stąd się wzięły zasady higieny w miastach.

W 1933 r. ogłoszono kartę ateńską, która określiła podstawowe zasady, jak należy budować miasta: oświetlenie każdego mieszkania na parterze przez minimum 1,5 godziny, miało to pomóc w walce z gruźlicą.

Później tych wytycznych się trzymano w ramach tzw. normatywów urbanistycznych, gęstość zabudowy, narzucano wskaźniki wyposażenia w usługi tereny zieleni.

Czy w Polsce chaos morfologiczno-funkcjonalny dotyczy też inwestycji państwowych?

Państwo polskie lokalizuje swoje inwestycje, gdzie chce. Dwa drapacze na ul. Srebrnej w Warszawie też miały zostać wybudowane na podstawie wuzetki.

W rządowych planach budownictwa dostępnego rząd według swego widzimisię dobiera sobie grunty, a to pokolejowe, a to tereny pofabryczne, po wojsku, które w ogóle nie są uwzględnione w planach zagospodarowania przestrzennego miast, np. gdyż tereny PKP były zastrzeżone dla decyzji zarządu PKP, a teraz mają je przekazać podobno do Banku Ziemi, a więc już planują niezgodnie z planami.

Czy Centralny Port Komunikacyjny w Baranowie też się opiera na chaosie morfologiczno-funkcjonalnym, czy jest projektem przemyślanym?

Pomysł wybudowania drugiego lotniska pomiędzy Warszawą a Łodzią jest omawiany od jakiś 50-60 lat. Chodziło o to, by od strony popytu załatwić efektywność tego układu. W ostatniej Koncepcji Zagospodarowania Przestrzennego Kraju, która pod koniec października 2020 r. została wykreślona z aktów obowiązujących, wskazywaliśmy, by mniej więcej w tym rejonie wybudować takie lotnisko.

Należało wykonać wiele studiów lokalizacyjnych, które by wskazały na wszystkie istotne elementy za i przeciw. Ale już dawno temu działy się dziwne rzeczy, aby to lotnisko tam nie powstało. Nie było to w interesie niektórych grup kapitałowych i nasz projekt storpedowano. Do władzy doszedł PiS, zdecydowano, że skoro to lotnisko gdzieś zapisano, to zrobimy tę inwestycję, ale o jeszcze większej skali. Osobiście jestem zwolennikiem CPK, ale nie w takim układzie, gdzie diametralnie ulega zmianie układ transportu kolejowego.

Układ geograficzny planowanego lotniska jest miejscem koncentracji największej liczby mieszkańców w przyszłości, ma potencjał 6-7 mln ludzi. Koledzy planiści z Zachodu, gdy przyjeżdżają do mnie do Łodzi, to zawstydzają mnie prostym pytaniem: dlaczego nie ma lotniska pomiędzy Łodzią i Warszawą, od razu sypiąc przykładami – np. lotniskiem pomiędzy Baltimore i Waszyngtonem. Takie lotnisko jest niewątpliwie potrzebne, lecz decyzję podjęto bez jakiejkolwiek analizy, wybrano miejsce, bez mała wskazując palcem, patrząc, gdzie jest najmniej budynków i tam ewentualnie można byłoby je wybudować. Tu się postawi linię kolejową, tu autostradę – czemu nie? Decyzja ma charakter w dużej mierze polityczny…

Panie Profesorze! Przecież w Polsce są kadry, są zasoby, technologie, by wykonać dokładne analizy takiej inwestycji. Czy to brak woli politycznej?

Wola to i może jest, ale szuka się takiego wykonawcy, który usprawiedliwi taką decyzję, a nie podważy jej. Jeśli ktoś zgłasza wątpliwości, to taki zleceniodawca nie dostanie zlecenia, szuka się następnego. Być może właśnie w tym jest cały problem. To jest brak odwagi cywilnej, by przyznać się, że popełniliśmy błąd. Może należało wybudować jedynie samo lotnisko, a nie CPK pomiędzy autostradą Wolności i projektowanym przebiegiem Kolei Dużych Prędkości, a nie zakładać, że każde większe miasto ma mieć połączenie z CPK?

Czemu władze z uporem maniaka nie chcą wiązać miast w większe aglomeracje lub metropolie, co było przez nas zgłoszone w autorskim, eksperckim dokumencie w Koncepcji Zagospodarowania Przestrzennego Kraju. Tam wskazaliśmy, że w Polsce mamy układ metropolii i można było stworzyć system sieciowy. Nie ma potrzeby, by wiązać je przez Warszawę. To jest bez sensu. Miasta przecież mają ze sobą wspólne interesy i to im powinno się umożliwić takie powiązania. Ten forsowany projekt jest próbą łączenia miast jedynie przez CPK – nawet nie do Warszawy. To chore, by jadąc z Wrocławia do Łodzi, najlepiej byłoby przejechać przez CPK. W tym przypadku to jeszcze nie jest to złe, bo te miasta są dobrze połączone.

Czemu Konstantynów Łódzki protestuje przeciwko Kolejom Dużym Prędkości (KDP)?

Poprzednie studium dla KDP – tzw. Y-grek, który wprowadzał układ z dworca Łódź Kaliska na Sieradz i Kalisz – było autorstwa koalicji PO-PSL, władza uległa zmianie, więc zgodnie z naszą tradycją projekt też musiał ulec zmianie. Będzie lepsza optymalizacja, lepsze rozwiązania, nowe ciągi komunikacyjne.

Nowa ekipa, młodych niedoświadczonych wizjonerów, bezkrytycznie, bez świadomości kosztów, jakie te nowe zmiany wywołają, nanoszą kreski na mapach i dochodzą do wniosku, że np. ta trasa będzie o parę kilometrów krótsza. Wybrano Konstantynów, bo uznano, że oszczędzą na przebiegu linii kolejowej i zignorują tego igreka. Zapominano o zasadach współżycia społecznego.

Jak się wdraża decyzję projektową, to oficjalna informacja dociera do różnych właścicieli, oni z kolei na podstawie tej decyzji podejmują odpowiednie dla nich decyzje inwestycyjne, spekulacyjne. Jeśli przez 10 lat oficjalna decyzja organów państwa stwierdza, że krecha na mapach idzie w innym miejscu, to ludzie kupili sobie działki, pobudowali domki, Konstantynów Łódzki wydał pieniądze na plany, dał nadzieje. I raptem cały ten układ interesów zostaje naruszony właśnie przez postawienie takiej kreski. Takie decyzje rodzą konflikty.

To samo było w Łodzi, gdy 25 lat temu planowano istniejące już obecnie autostrady od strony Widzewa. Pojawiły się nagle różne interesy wielu osób, w tym urzędników, byłych pracowników biur planowania wojewódzkiego i miejskiego. Panowie chcieli sobie dorobić, a wiedzieli, że są problemy z planowaniem. Mieli środki, to wpadli na pomysł optymalizacji przebiegu autostrady za Olechowem i przesunęli w jedną stronę. Grupy ludzi mających działki tam, gdzie miano przesunąć planowany fragment autostrady, zaczęły protestować. W Andrzejowie i okolicach powstał ogromny ruch sprzeciwu, który spowodował, że zablokowano dalsze prace koncepcyjne. Nikt nie chciał zlecić prac przygotowawczych, gdyby nie ruszano ówczesnych planów, to procesy zabudowy odbywały się w oparciu o pierwotne zatwierdzone wytyczne i nie byłoby żadnego problemu.

Urzędnicy wiedzą, że tego typu ustaleń nie wolno naruszać, gdyż koszty społeczne okażą się znacznie większe – w tym przypadku stracono 10 lat na wygaszenie konfliktu.

W Łodzi mamy opóźnienia nawet przy tych obwodnicach, jakie teraz są budowane.

Jak nie było planu i nie zablokowano drogi, to na podstawie wuzetki wydano zgodę na budowę kilkunastu domów. To spowodowało, że trzeba było z publicznych pieniędzy stworzyć nowy projekt i przesunąć planową obwodnicę o ileś tam metrów. To z kolei wytwarza kolejny konflikt, ludzie składają protesty, pojawiają się kolejne wieloletnie opóźnienia. To jest absurdalnie chore.

Czy według Pana samorządy w Polsce są na tyle niezależne, że ignorują wytyczne planistów, urbanistów, jak i władz centralnych?

Jeśli chodzi o planowanie przestrzenne w Polsce, to nie ma tutaj żadnych wytycznych, bo od kilkudziesięciu lat nasze państwo nie dojrzało do stworzenia hierarchii planów. Zasada jest taka: Ustawa o Samorządzie Terytorialnym dała gminom wszelkie uprawnienia do zagospodarowania (jednym słowem zabudowy) na podstawie prawa miejscowego, składającego się z dwóch aktów. Jednym jest studium, które obejmuje obszar całej gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które powinny być podstawą wydawania pozwoleń na budowę. Państwo nic nie nakazuje, w nic nie ingeruje. Swoboda została całkowicie oddana gminom, które szukają nowych obywateli do płacenia podatków. Jeśli gmina jest wiejska i leży pod dużym miastem – Łodzią, Warszawą, to włodarze gminy myślą sobie tak: nasze działki możemy odrolnić, sprzedać jako budowalne i łodzianie lub ci warszawiacy osiedlą się w naszej gminie. Nasi rolnicy mają bardzo dużą zdolność kreowania przestrzeni budowlanej.

Każdy rolnik jest zainteresowany, bo przecież w Polsce produkcja rolna jest nieopłacalna. Panuje w Polsce taki mit, że można odrolniać działkę, więc chłopi wywierają presję na lokalnego wójta, by stworzył taki plan, w którym większość terenów zostanie zamalowana jako działki budowlane. Gdy to przejdzie, to rolnik może sobie, według swojego uznania sprzedawać to ten, to tamten kawałek swojego pola.

Gminy, które były pierwsze, bo wtedy obowiązywała zasada planowania jako podstawy wydawania zgody lokalizacyjnych (do 1993 r.), pokryły się planami w 100% jak Aleksandrów Łódzki, który wyznaczył na terenach graniczących z Łodzią obszar pod bloki. Wtedy zarobili na tym niezłe pieniądze.

Lobby rolniczo-chłopskie drobnych właścicieli jest tak silne, tak krzykliwe, że wymusza na gminach podejmowanie decyzji o coraz większym przeznaczaniu terenów pod zabudowę. Taka Białołęka pod Warszawą uznała, że na jej terenach żyć będzie 100 tysięcy mieszkańców. Takich rodzynków jest całe mnóstwo.

Jak podliczy się powierzchnie objęte studiami i uwarunkowaniami zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, to my piszemy w raportach KPZK PAN, że na tych terenach, zakładając określoną liczbę mieszkańców na hektar, można osiedlić 250 milionów ludzi!

Pikanterii dodaje fakt, że te tereny nie są przygotowane od strony infrastruktury. To jest jedynie wskazaniem, że są to tereny budowalne.

Taki mieszkaniec wsi, który ma taki teren, wierzy, że ma wielki majątek.

Panie Profesorze, ale jak taki majątek wycenić?

O tym decyduje wolny rynek, każdy ma nadzieję, każdy składa ofertę. Może być tak, że jedna oferta ma większą wartość, ale przecież nie wszystkie. To przypomina bańkę spekulacyjną. Pierwszy, który sprzeda, zarobi, ale ostatni przegra.

Niektórzy mają przekonanie, że jak długo trzymają grunty, to będą tylko zyskiwać. Ta zasada zależy od lokalizacji działek. Być może w okolicach Trójmiasta ta zasada będzie miała zastosowanie, ale w skali kraju nie jesteśmy w stanie ulokować 250 milionów ludzi, by te wszystkie tereny zamienić na tereny budowlane.

Proszę pamiętać, że wielu deweloperów nakupowało multum terenów rolniczych, bez planów, doskonale wiedząc, że na podstawie WZ będą mogli zamienić je na teren budowlany, to oni mogą powiedzieć tak: a co mnie dziś obchodzi, czy coś tam postawię, czy nie? Mam mnóstwo takich lokalizacji. Jedna ma realną wartość budowlaną, bo jest blisko niezbędnej infrastruktury i w jakimś okresie coś tam postawię, a inna działka z wydaną WZ zostanie określona przez rzeczoznawcę majątkowego, że ma potencjał budowlany, to deweloper taką działkę zastawi pod kredyt. Kiedy każdy, kto ma takie działki, zastawi je, to będziemy mieli puste kredyty. I skończymy jak Hiszpania lub Lehman Brothers Bank.

Całe to budownictwo połączone z tym głęboko upośledzonym planowaniem przestrzennym może okazać się podstawą kosmicznej bańki spekulacyjnej.

To zawsze się kumuluje, grozi gigantycznymi kryzysami w gospodarce. Podobno jest brak terenów pod budownictwo, nawet ci deweloperzy, którzy nakupowali, nie oddadzą swoich gruntów innemu pod zabudowę, bo każdy się łudzi, że ceny nie spadną. Należy też pamiętać, że posiadacze działek mają różne papiery na grunty (część opartych na planach, część na wuzetkach) – ta wiedza jest nam, planistom, do końca nieznana.

Posiadacze takich gruntów liczą swoje zyski lub liczą na pozorne zyski, będą naciskać na władze gmin, by zmieniały plany. W Polsce nie wiadomo, kto jakie ma powiązania z grupą radnych i wywiera na nich presję. Nierzadko właściciele dużej ilości działek wstępują do partii, potem te partie naciskają na radnych i społeczność lokalną, tak że wójt, burmistrz, prezydent przekonuje radę miejską w gminie, by zaktualizować plan. O to cały czas toczy się gra.

Jeśli te masowe zachowania w populistycznym społeczeństwie występują, które ma rozdrobnioną strukturę własności ziemi i całe mnóstwo drobnych właścicieli rolniczych, którzy nie są w stanie efektywnie produkować na swoich gruntach, to oni mają zupełnie inne interesy niż w gospodarce kapitalistycznej.

W Polsce na tanio zakupionej ziemi, w zasadzie, buduje się w sposób ekspansywny, płaski, o niskiej wartości inwestycyjnej. U nas mnóstwo ziemi, na początku, gdy była bardzo tania, była wykupowana przez zagraniczny kapitał przez podstawionych polskich chłopów.

Obecnie największe inwestycje na gruntach o funkcjach rolniczych w Polsce lub w województwie łódzkim?

Pod Radomskiem, pod Piotrkowem Trybunalskim, tam gdzie są strefy ekonomiczne.

Co do inwestycji mieszkalnych to sytuacja najgorzej wygląda w Małopolsce. Deweloperzy zajmują każdą górkę, każde wzgórze, gdzie się tylko da. Taka mieszkaniówka pełni podwójne funkcje. Bardzo często jest to drugi dom, drugie mieszkanie. Cała metropolia krakowska rozlewa się po terenach Beskidu Niskiego. Gdzie się da, tam wchodzą. To samo dzieje się na Śląsku (Wisła, Ustroń).

Czy u Czechów lub Słowaków sytuacja wygląda podobnie?

Czesi mają rygorystyczny system planowania, który nie został tak zdewastowany jak nasz zaraz po reformie.

To wszystko zostało zachowane w oparciu o model niemiecki, który jest konsekwentny. Stąd można dostrzec różnicę, jak się opuszcza Polskę i wjeżdża się do Czech. Osady są zwarte. Tam nikt nie rozwalał systemowo planów zagospodarowania przestrzennego jak w naszym kraju w 1993 r. podczas złotej gorączki polskiego, dzikiego kapitalizmu.

Komuś zależało na przekonaniu, a być może znaleziono jakiegoś naiwniaka pośród doradców ówczesnych władz, że te stare plany sprzed 1993 r. nie uznają stosunków własnościowych, bo kiedy je stworzono, to w Polsce nie było gospodarki rynkowej. To było „pozornie” bardzo mądre hasło, wobec którego należało błyskawicznie stworzyć nowe plany, według nowych zasad, zaproponowano od razu takie zasady, które z góry dawały 2-3 lata na przygotowanie tych planów. Tak też uczyniono i wtedy okazało się, że gminy nie są w stanie ich wykonać. W tej sytuacji, aby nie zablokować procesów inwestycyjnych, wprowadzono warunki zabudowy na zasadzie sąsiedztwa tj. tam gdzie stoi dom, to można obok niego postawić podobny i na tym miał polegać rygor. Podobna zasada działa w Niemczech, tyle tylko, że w małych miejscowościach i wyznaczonych miejscach strefy zurbanizowanej, gdzie jest dziura, stosuje się ją w drodze wyjątku na zasadzie sąsiedztwa. Po co robić plan, kiedy można określić, co tam może zostać zbudowane? Ta skądinąd słuszna zasada w Polsce została rozciągnięta także na tereny niezabudowane.

Dlaczego władze lokalne z taką determinacją wydają pozwolenia na budowę na terenach zalewowych?

Teren zalewowy jest zawsze atrakcyjny przed zalaniem. Ziemia jest dość tania, jest blisko wody. Ci, którzy mają te tereny zalewowe, jak rolnicy lub nieszczęśnicy, których historia życiowa wypchnęła w takie miejsca, są częścią demokratycznego elektoratu. Jeśli dostrzegają interes, by sprzedać działkę pod domek tymczasowy, przejściowy, a nawet stały to, czemu nie? Jest nacisk wywierany na mnóstwo gmin w Polsce, które w imię populistycznych interesów swoich lokalnych społeczności zdecydowały, by takie tereny przeznaczyć pod zabudowę. To jest problem jeszcze z czasów mienionego ustroju, gdzie np. we Wrocławiu władze dały pozwolenie na wybudowanie blokowisk na terenach zalewowych, które „za Niemca”, były od wielu lat obserwowane i Niemcy uznali je za niezdatne pod budownictwo. W Sandomierzu po drugiej stronie Wisły komuniści zdecydowali się postawić na terenach zalewowych fabrykę szyb samochodowych, a gdy pojawiły się powodzie, to ich prawie zalało.

W Łodzi pobudowano osiedla na Dąbrowie w obniżeniach terenu i przy obecnej dynamice zjawisk klimatycznych, to miejsce będzie testowane. Miano wybudować zbiorniki retencyjne, ale nic z tego nie wyszło.

Gminy, które nie potrafią działać racjonalnie, w dłuższej perspektywie muszą zostać poddane nadzorowi. W gminach, które nie są dojrzałe, ktoś musi chronić interesy społecznie. Od tego może być poziom wojewódzki, który może wypowiedzieć się na temat obiegu wody, terenów wartościowych, ochrony celów strategicznych, dorzeczy, itd. Wtedy zastosowanie mają pewne nakazy, które muszą być przestrzegane. Koniec kropka i gmina musi to przyjąć. Tego też nie ma.

Mając jedynie do dyspozycji system planowania przestrzennego na poziomie lokalnym, to krótkowzroczne interesy gospodarki rynkowej biorą górę nad całą resztą, która z czasem musi ponosić gigantyczne koszty społeczno-ekonomiczne nonszalancji wielotysięcznej armii urzędników (ofiar, beneficjentów obecnego modelu).

Na dobrą sprawę, skoro państwo polskie nie jest w stanie zdecydowanie ogarnąć bałaganu w polskim prawie, skutecznie wyegzekwować nakazów, jak np. w sprawie całkowitego zakazu lokalizowania się na terenach zalewowych, to przyjdzie nam zaakceptować dyrektywy Unii Europejskiej, która proponuje bardzo rygorystyczny sposób rozwiązania podobnych problemów, np. wszystkie tereny na takiej izochronie muszą być wyłączone spod zabudowy.

Czy według Pana Profesora dobrym rozwiązaniem jest, by nasze polskie problemy z planowaniem przestrzennym były rozwiązywane przy pomocy czynników zewnętrznych jak Unia Europejska?

Jeśli nasz problem jest problemem całej Unii Europejskiej, która deklaruje, że przeciwdziała zmianom klimatycznym, to staje się naszym i europejskim problemem, który powinien być rozwiązywany wspólnie i finansowo i prawnie.

Mam rozumieć, że na Zachodzie dostęp do decydentów mają specjaliści, których władze UE słuchają?

Tak! Tam powstały na tyle dojrzałe służby planistyczne, że one rzeczywiście potrafią zdefiniować ten interes publiczny. Są silne grupy społecznego nacisku i można by powiedzieć, że te problemy jakie przeszedł kapitalizm wcześniejszego okresu, znajdują się w systemie politycznym; tj. polityk, który wchodzi do tego systemu, odczuwa te wartości jako własne. Nasi politycy też odczuwają wartości, tyle tylko, że są one zupełnie inne i prymitywne – tj. chłopa, dewelopera, jakieś łapówki…

Byśmy nie opóźniali się w dostosowaniu się do rozwiązań europejskich, dobrze byłoby korzystać z regulacji europejskich, które swoje już przetrawiły.

Czy Pan wierzy, że polscy włodarze gminno-, powiatowo-, wojewódzko- ministerialni daliby się przekonać, by zastąpić nasz epicki bałagan prawno-administracyjny w planowaniu przestrzennym gotowymi rozwiązaniami, które od lat stosowane są na Zachodzie?

Nie bardzo, nasi urzędnicy najlepiej czują się w mętnej wodzie. Powierzchownie powiedzą, że tak, jak najbardziej, ale praktyka jest zupełnie inna.

Ja też zastanawiam się, jak można narzucić pozytywne myślenie, doświadczenie wynikające z wiedzy urbanistów, ekonomistów, miłośników przyrody czy specjalistów od ochrony środowiska…

W Polsce mamy tradycję spotkań, paneli, konferencji pasjonatów, ekspertów różnych dziedzin, którym bliskie są kwestie planowania przestrzennego, tyle tylko, że takie osoby nie mogą liczyć na ochronę i wsparcie ze strony państwa polskiego.

Najbardziej aktywnych i skutecznych można nawet nie dopuścić do piastowania stanowisk.

Proszę mi wytłumaczyć, czemu specjaliści wykształceni w Polsce i za granicą, za pieniądze podatników polskich nie są słuchani i wykorzystywani przez urzędników państwa polskiego?

Państwo polskie, którego urzędnicy i przedstawiciele suwerena chcą utrzymać władzę, szuka nie specjalistów, a jedynie apologetów. W Polsce działa pod tym względem mechanizm wypierania, tj. prawo Kopernika, że gorszy pieniądz wypiera lepszy – czyli urzędnik klakier wypiera osobę z lepszym wykształceniem, która zgłasza jakieś obiekcje i będzie walczyła o jakieś dziwne racje. Takiego się nie słucha i wywala.

Czy Pańska katedra cieszy się posłuchem we władzach miastach i województwa?

Czasami mam posłuch, moje idee, o których opowiadam, docierają do świadomości włodarzy po jakichś dziesięciu latach. Czyli kształcąc studentów, a później oni idą do pracy i spotykam ich w urzędzie miasta, to co mówiłem 10-15 lat temu teraz staje się wiedzą objawioną. To jest niezwykle dramatyczny problem i co gorsze, obecnie się pogorszyło, jako że wszechobecnym jest negatywny mechanizm selekcji. Nie bierze się fachowców a „BMW” (bierny, mierny, wierny). Ja od lat zgłaszam, że służby planowania publicznego, które mają stworzyć zespoły eksperckie i dobre plany działania oraz dobre regulacje prawne, chroniące nasz interes społeczny, należy otoczyć mechanizmem ochrony prawnej.

Na przykład dyrektora biura planowania przestrzennego, który ma uprawnienia i jest ekspertem, pan/pani prezydent nie może sobie zwolnić z dnia na dzień. On jest reprezentantem interesu publicznego, jeśli przyjęto go na to stanowisko w oparciu o określone zasady konkursowe i jeśli władza zdecyduje się stworzyć departament urbanistyki i polityki przestrzennej, to zwolnienie go (w dużym mieście) musi być poprzedzone zgodą zatwierdzoną na poziomie ministerialnym, wtedy taką osobę można zwolnić.

Tak na marginesie to kwestia formalnego definiowania interesów publicznych w naszym państwie leży całkowicie. Przez kilka dekad nawet nie dorobiliśmy się dobrej koncepcji. Mamy fachowców, którzy wiedzą, co się liczy, co trzeba chronić, jak chronić, jak planować, ale niestety politycy już tego nie wiedzą, a to oni podejmują decyzje. Zdarza się, że grożą myślącym i odważnym, że następnego dnia stracą pracę. Urbaniści w tej chwili nawet nie posiadają statusu zawodu zaufania publicznego, a kiedyś mieli. Nie ma nawet jak się bronić. Nie ma podstaw prawnych, by to urbanista formułował projekt interesu publicznego. Ustawa o samorządzie terytorialnym głosi, że plan przygotowuje prezydent, wójt, czyli on staje się z mocy prawa planistą, decyduje, w kuluarach zasiada i dokonuje wyborów lokalizacji, a dyrektor biura planowania przychodzi i oświadcza, że władze miasta, gminy, powiatu zadecydowały.

Ten system, jaki panuje na obszarze Polski, jest szkodliwy i bardzo głupi.

Przeciętny koszt obsługi ponad miarowej odległości budynków w zabudowie silnie rozproszonej tj. 280 metrów i więcej wynosi 1528 złotych. Co to oznacza?

Jeśli mamy intensywną zabudowę, dom obok domu wraz z niezbędną powierzchnią czynną zieleni, to budujemy w sposób zwarty, dzielimy działki, mamy wtórne podziały i je optymalizujemy, by mieć jak najkrótsze drogi dojazdu, jak najkrótszą infrastrukturę wodno-kanalizacyjną, gdyż są to niezwykle kosztowne metry. Natomiast na terenach wiejskich, gdzie mamy zabudowę paskową, wzdłuż, rozproszoną, jak położy pan wodociąg, gdy chałupa raz jest z jednej strony raz z drugiej, to taka zabudowa generuje gigantyczne koszty. Często taką infrastrukturę należy położyć w miejscach, gdzie przebiegają tereny zielone, ponieważ są we władaniu innego właściciela, trzeba się przekopać i kto ma za to płacić?

Koszty zwrotu instalacji infrastruktury ciężkiej kanalizacji wielkorurowej, wielopoziomowej wraz z przepompowniami w zabudowie rozproszonej w Łodzi, według wyliczeń jednego z naszych świętej pamięci kolegów urbanistów, wynoszą 500-600 lat!

Takie inwestycje są pozbawione jakiegokolwiek sensu ekonomicznego.

Czy wartość 1528 złotych to jest uśredniona, unormowana wartość w skali kraju, czy te wartości są inne dla np. Mazur i Podkarpacia?

To wszystko zależy od warunków technicznych, czy teren jest płaski czy górzysty. Przy zabudowie rozproszonej, gdy jest za mało wody lub ścieków to wodociągi i kanalizacja zatykają się, należy wpuszczać dodatkową wodę, by dało się to przepompować. To są dramaty! To jest skrajna głupota, co wyprawiamy, np. wykorzystując środki unijne na budowanie tej infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej, bo panuje przekonanie, że nie wypada, by we współczesnym świecie nie mieć tej kanalizacji. Jak jest kasa z Unii Europejskiej, to się wtedy zaczyna budować, ale później nikt nie liczy, ile kosztować będzie eksploatacja. Do tego trzeba powołać spółeczkę komunalną, stworzyć miejsca pracy (niekoniecznie dla fachowców). Mnóstwo samorządów w naszej pięknej ojczyźnie ochoczo założyło sobie finansowe pętle na szyje, nie będą miały wystarczających dochodów od swoich mieszkańców i od biznesu, by utrzymać tę całą infrastrukturę. To wszystko zacznie ulegać degradacji. Na początku było ślicznie, a później będzie już tylko brzydko.

Takich problemów i wyzwań jest całe mnóstwo. Obowiązkowo należy zmienić podejście oraz jak najszybciej wdrożyć przemyślane, wyprzedzające planowanie.

Pan Profesor twierdzi, że napływowi ludności nie zawsze towarzyszy jednoczesny wzrost dochodów budżetowych z PIT-u, CIT-u, z podatków lokalnych, by rekompensować wyższe nakłady na utrzymanie wybudowanej za unijne pieniądze infrastruktury…

No tak, bo wszędzie ogłasza się, że płać w mojej gminie, nawet jeśli mieszkasz w zewnętrznej, to dostaniesz kartę mieszkańca np. Tomaszowa, mimo że mieszkasz w sąsiedniej gminie. To pozwala obywatelowi na zadeklarowanie, że on będzie płacił CIT-y i PIT-y w innej gminie. Pojawia się mieszkaniec, który nie jest opodatkowany (może z wyjątkiem nieruchomości), ale od podatków dochodowych on płaci podatki w zupełnie innym miejscu. Taki oto sobie stworzyliśmy system.

Do kogo należy kierować pretensje – do Urzędu Skarbowego, do fiskusa?

Można tak powiedzieć, ale w sytuacji kiedy zlikwidowany został obowiązek meldunkowy, to teraz stworzyliśmy niezwykle liberalny model gospodarki i teraz musimy ponieść tego konsekwencje.

Czy to jest model liberalnej gospodarki czy raczej objaw urzędniczej głupoty?

To była idiotyczna decyzja, gdyż wraz ze zniesieniem obowiązku meldunkowego utraciliśmy dostęp do wielu informacji do właściwego zarządzania np. gospodarką odpadami, by wiedzieć, ilu mieszkańców powinno płacić za śmieci, ile potrzeba miejsc w żłobkach i przedszkolach. Z drugiej strony można powiedzieć, że każdy ma wybór i może zamieszkać, pracować i uczyć się gdzie chce.

W naszym kraju problem pośrednio dotyczy planowania przestrzennego, a bardziej instrumentów, które są związane z gospodarką przestrzenną, racjonalizowaniem zachowań ludzkich, a gdy tak jak teraz mamy narzędzia „od Sasa do Lasa”, to nie da się tego narzucić żadnym przepisem innego prawa.

Nikt tego nie będzie przestrzegał. Mamy system prawny, który jest kompilacją różnych epok i różnych kultur prawnych i żadnego nie chcemy prowadzić w sposób spójny. Za każdym złym systemem regulacyjnym stoją grupy ludzi, którzy czerpią z tego prawa korzyści.

Jeśli chcą zachować status quo, to się organizują, bronią tych przepisów, które ich faworyzują kosztem innych – to jest doskonale widoczne w gospodarce gruntami. Właściciele gruntów widzą swoje określone cele, tworzą lobby nacisku wspólnie z deweloperami, grupami architektów, ich lobbyści cały czas kręcą się wokół ministerstw, posłów, którzy mają to głosować.

Kodyfikacja tych przepisów jest nieustannie torpedowana, by utrzymać obecny bałagan. Ja to obserwuję od lat i ja tych ludzi znam. Nie ma znaczenia, czy jest to grupa pracująca wokół parlamentu czy ministerstw, oni są skuteczni i torpedują wszelkie działania wymierzone w ich interesy. Ich macki sięgają nawet sądów, które wydają orzeczenia zgodne z ich oczekiwaniami. To jest olbrzymi problem, gdyż w każdym sądzie wydawane są inaczej wyroki dotyczące własności nieruchomości. U nas nie ma prawa precedensowego.

Jak swego czasu wymyślono, że wuzetka może być niezgodna ze studium, to walczono z taką interpretacją przez wiele lat, to prof. Niewiadomski, który był jednym z głównych doradców w zakresie prawa, dotyczącego planowania przestrzennego, ciągle krzyczał, że wuzetka może być niezgodna tak długo, póki obowiązuje zasada, że studium nie jest przepisem prawa miejscowego.

Sądy opierając się o taką interpretację wydawały wyroki, a niedawno w Rzeszowie sąd dokonał interpretacji w oparciu o ustawę o samorządzie terytorialnym, z którego wynika, że studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego, a z pozycji ustrojowej samorządu gminy wynika, że wuzetka nie może być sprzeczna z takim aktem, gdyż jest jedynie aktem administracyjnym, a studium jest aktem władczym kierownictwa władzy lokalnej (jej decyzja jest wyższym aktem). W tym wypadku sędziom jest trudno obalić tezę, że wuzetkę można obalić zgodnie z prawem. Na WZ niezgodnych ze studium zarabiano najwięcej, gdyż jeśli w studium zawarte było, że dany teren jest częścią krajobrazu otwartego, nieprzeznaczonego pod zabudowę, a ktoś kupił to po 10 złotych za metr kwadratowy, i udało mu się wuzetkę uzyskać jako teren budowlany, to z 10 złotych mógł wyciągnąć 1000 złotych, a w Warszawie jeszcze więcej! Jak się zaczynało działać w tym biznesie, to wtedy można było kupić dosłownie każdego.

Takiej interpretacji o potrzebie zgodności studium i WZ nie chciało wesprzeć żadne ministerstwo, nie istniała żadna wspólna interpretacja a sędziowie, którzy rozstrzygali tego rodzaju procedury, czy aby byli całkowicie bezinteresowni.

Jak chciałby Pan podsumować naszą rozmowę?

W planowanie przestrzenne w Polsce jest zaangażowanych niewiele profesjonalnych osób, ale przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy urzędników różnych szczebli, którzy realnie gospodarują i decydują poza ww. planem. Te osoby regularnie pobierają wynagrodzenia, nagrody i premie za to, że wiedząc, jaka jest skala patologii i jak działa cały system, bardzo sprawnie się poruszają w tym modelu i nierzadko czerpią z całej tej sytuacji określone korzyści.

Bardzo dziękuje za rozmowę.

---

Czytaj też:

Jacek Wesołowski: Łódź III Rzeczypospolitej – meandry rozwoju i rewitalizacji