Poznań i przypadek kliniczny polskiego rynku mieszkaniowego

W Polsce indywidualni inwestorzy – osoby prywatne nabywające drugie, trzecie lub kolejne mieszkanie – kupują obecnie około 40–45% nowo oddawanych mieszkań. To właśnie ta grupa, a nie fundusze inwestycyjne (tzw. PRS – Private Rented Sector), dominuje po stronie popytu inwestycyjnego.

W Poznaniu, silnym ośrodku akademickim i biznesowym, w 2025 roku mniej więcej tyle samo oddawanych mieszkań trafiło do rąk osób będących małymi inwestorami, jak i do kupujących na własne potrzeby.

Fundusze PRS posiadają w Polsce jedynie około 2% nowych zasobów mieszkaniowych. Poznań jest jednym z liderów rozwoju najmu instytucjonalnego (PRS). Fundusze instytucjonalne (PRS) kupują 3–5% nowo oddawanych do użytku mieszkań.

Inaczej jest w krajach „starej Unii” (UE-15), gdzie odsetek nowo oddawanych mieszkań kupowanych przez indywidualnych inwestorów jest znacznie niższy niż w Polsce i wynosi zazwyczaj od 15% do 25%. Dzieje się tak dlatego, że ze względu na znacznie wyższe ceny nominalne próg wejścia dla przeciętnego obywatela chcącego kupić „mieszkanie na wynajem” jest o wiele wyższy niż w Poznaniu czy Krakowie. Innymi słowy, w Polsce kupowanie kolejnych mieszkań na wynajem jest tańsze i łatwiejsze. Ponadto wiele krajów (np. Holandia, Hiszpania) wprowadziło w ostatnich latach restrykcje dla osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych (tzw. buy-to-let). Przykładowo w Amsterdamie wprowadzono zakaz kupowania pod wynajem nowych mieszkań o określonej wartości, by chronić osoby kupujące na własne potrzeby.

W krajach takich jak Niemcy czy Dania to instytucje (fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe) są głównymi nabywcami całych budynków na wynajem.

W dużych miastach niemieckich fundusze mogą odpowiadać za 30–40% zakupów nowych lokali, co wypycha inwestorów indywidualnych kupujących mieszkania na wynajem.

Zatem na Zachodzie rynek ten jest zdominowany przez wielki kapitał instytucjonalny lub osoby kupujące wyłącznie na własne potrzeby. Nie wyklucza to faktu, że wielu polityków europejskich ma dziesiątki mieszkań na wynajem.

Niestety sprywatyzowanie rynku mieszkaniowego zapoczątkowane w krajach rozwiniętych przez Thatcher i Reagana (neoliberalizm) nie udało się. Wolny rynek nie rozwiązał problemów mieszkaniowych bogatych krajów Zachodu.

W raporcie poświęconym problemom mieszkaniowym w krajach rozwiniętych tygodnik „The Economist”, analizując porażkę polityki mieszkaniowej krajów anglosaskich, jako lekarstwo wskazuje przykład Singapuru, Niemiec i Szwajcarii, a więc na kluczową rolę, jaką w zdrowym sektorze mieszkaniowym odgrywają: duży sektor publiczny, odpowiednie regulacje oraz dobre planowanie.

Rynek mieszkaniowy nie zastąpił budownictwa publicznego – nie jest ani szybciej, ani lepiej, ani więcej. W całej Europie widać powrót do budownictwa publicznego. Budownictwo komunalne to nie „komuna” – jak mówi polska Konfederacja Mentzena.

Polska specyfika rynku mieszkaniowego

W Polsce mamy specyficzną sytuację: brak podatku katastralnego (od kolejnych nieruchomości) sprawia, że akumulacja mieszkań w rękach prywatnych jest bardzo opłacalna. Na zachodzie Europy (np. w Niemczech) wysokie podatki i ochrona lokatorów sprawiają, że bycie „małym kamienicznikiem” jest znacznie trudniejszym biznesem.

Wykupywanie nowo budowanych mieszkań na cele inwestycyjne przez indywidualnych nabywców ma negatywny wpływ na polski rynek mieszkaniowy.

Powoduje:

• Wzrost cen: Zamożni inwestorzy często kupują za gotówkę, co podbija ceny metra kwadratowego. Osoby kupujące na własne potrzeby (często na kredyt) przegrywają rywalizację o najlepsze lokale.
• Niedopasowanie oferty: Deweloperzy budują „pod inwestora” – czyli głównie małe, nieustawne kawalerki (tzw. mikrokawalerki). Brakuje z tego powodu większych mieszkań dla rodzin w przystępnych cenach.
• Wyludnianie centrów: Inwestycyjne „puste przebiegi” (mieszkania stojące puste w oczekiwaniu na wzrost wartości lub najem krótkoterminowy) niszczą tkankę społeczną w centrach miast, zamieniając je w „hotele pod gołym niebem”.

Nie wiemy, ilu polskich polityków ma dziesiątki czy może i setki mieszkań na wynajem. Trudno jednak oczekiwać, że parlamentarzyści czy prezydent Polski będą opowiadać się za zwiększeniem liczby mieszkań na rynku.

Co utrudnia zakup na własne potrzeby w Poznaniu?

W 2024 i 2025 roku główną barierą nie były fundusze, a zdolność kredytowa i ceny. Średnia cena metra w Poznaniu przebiła już 13 000 zł, co sprawia, że przy zakupie na własne cele (często większe metraże, 3–4 pokoje) kwoty stają się dla rodzin bez wysokich dochodów barierą nie do przejścia.

Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io opublikowanego w kwietniu 2025 roku, Poznań razem ze Szczecinem i Gdynią jest na czwartym miejscu w rankingu najdroższych miast, jeśli chodzi o najem mieszkania. Cena najmu za metr kwadratowy w stolicy Wielkopolski wynosiła wówczas 56 złotych. Drożej było we Wrocławiu (64 zł), Gdańsku i Krakowie (65 zł), a najdrożej w Warszawie (78 zł).

W Polsce mamy inną kulturę najmu niż w UE-15: w Niemczech czy Austrii ponad połowa społeczeństwa wynajmuje mieszkania (często od miasta lub wielkich firm), więc presja na posiadanie nieruchomości jako „jedynej bezpiecznej emerytury” jest mniejsza niż u nas.

Mamy też inną relację cen najmu do cen zakupu mieszkania. Dzisiaj w Polsce koszt wynajmu mieszkania to 50–70% pensji Poznaniaka. Wielu osobom bardziej opłaca się kupować na kredyt niż wynajmować. Ponad 2/3 obywateli Polski mieszka w nieruchomościach będących ich własnością.

Jak wygląda poznański rynek mieszkań na wynajem w szczegółach:

• Prywatny kapitał: Większość tych transakcji to zakupy gotówkowe lub z dużym wkładem własnym. W obliczu inflacji i niepewności na giełdzie Poznaniacy (i osoby z regionu) traktują nieruchomości jako „bezpieczną przystań” dla oszczędności.
• Model „dla dziecka / na wynajem”: Bardzo popularny w Poznaniu schemat to zakup małego mieszkania (1-2 pokoje) z myślą o studiującym dziecku, które po zakończeniu nauki zostaje w mieście, lub z przeznaczeniem na wynajem dla tysięcy poznańskich studentów.
• Koncentracja w centrum: W inwestycjach blisko uczelni lub centrów biznesowych (np. Wilda, Jeżyce, okolice dworca) udział inwestorów indywidualnych w sprzedaży deweloperskiej potrafi przekraczać nawet 60–70%.
• Skala zjawiska: Choć ogólnopolskie dane mówią o ok. 45% zakupów inwestycyjnych, Poznań jako silny ośrodek akademicki i biznesowy znajduje się w górnej strefie tych statystyk. Zakupy inwestycyjne mogą dorównywać tym dokonywanym na własne potrzeby mieszkaniowe.

W Poznaniu struktura zakupów nowych mieszkań wygląda w przybliżeniu następująco:

• ~50% – własne potrzeby mieszkaniowe (rodziny, single „na swoim”).
• ~45% – prywatni inwestorzy (osoby fizyczne).
• ~3–5% – fundusze instytucjonalne (PRS).

Kim jest 45% inwestorów rozproszonych?

Grupa określana jako 45% inwestorów rozproszonych na polskim rynku mieszkaniowym to przede wszystkim zamożni klienci indywidualni – osoby fizyczne posiadające nadwyżki finansowe, dla których zakup nieruchomości jest głównym sposobem ochrony kapitału przed inflacją.

Są kluczowymi klientami deweloperów, często kupującymi lokale w standardzie deweloperskim i płacącymi gotówką (według danych NBP z III kwartału 2024 r. środki własne finansowały ok. 55% wszystkich zakupów mieszkań).  Wysokie stopy procentowe w 2025 roku sprawiły, że rynek stał się mniej dostępny dla osób posiłkujących się kredytem, co jeszcze bardziej wzmocniło pozycję inwestorów gotówkowych.

W Poznaniu dominacja inwestorów gotówkowych (tych 45% rynku) drastycznie zmienia sytuację młodych osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na kredyt.

1. Przegrana w „wyścigu o okazje”: Inwestor indywidualny z gotówką jest dla dewelopera „klientem premium”. Może on podpisać umowę od ręki, podczas gdy młoda osoba musi czekać tygodniami na decyzję kredytową. W efekcie, najlepsze, mniejsze i tańsze lokale znikają z oferty, zanim trafią do szerokiej reklamy.
2. Pętla „wiecznego najemcy”: Wysokie ceny (średnio 13 400 zł/m²) wypychają młodych z rynku zakupu do sektora najmu. Paradoksalnie, płacą oni za wynajem ratę, która często przewyższa koszt kredytu, ale nie mogą odłożyć na wymagany wkład własny, bo lwią część pensji pochłania czynsz dla inwestora.
3. Wypychani na obrzeża: Młodzi Poznaniacy coraz częściej szukają mieszkań w gminach ościennych (Komorniki, Luboń, Zalasewo), gdzie metr kwadratowy jest tańszy o 30-40%. To powoduje tzw. rozlewanie się miasta i konieczność długich dojazdów, podczas gdy centra stają się sypialniami dla studentów i pracowników sezonowych.
4. Presja na „mikrometraże”: Deweloperzy, wiedząc, że 45% rynku to inwestorzy, projektują bloki z dużą liczbą kawalerek. Młoda para szukająca trzech pokoi, z zamiarem założenia rodziny, ma mniejszy wybór, bo takie mieszkania są relatywnie droższe w budowie i mniej „płynne” dla inwestora.

Można postawić tezę, że niewielki odsetek zamożnych inwestorów gotówkowych wykupuje większość mieszkań corocznie oddawanych do użytku przez deweloperów.

To bardzo zła informacja dla ludzi poszukujących lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe.

Co robi miasto?

Kilka lat temu poznańscy radni wszystkich opcji politycznych zgodnie przeprowadzili częściową wyprzedaż mieszkań komunalnych, które finalnie w dużym stopniu trafiły na rynek wtórny, skokowo wzbogacając ich właścicieli. To pogłębiło zapaść rynku mieszkań komunalnych w mieście. W to miejsce niczego nie zaproponowano prócz Społecznej Agencji Najmu, która wprowadza bardzo niewielką liczbę mieszkań do wynajmu.

Obecnie Poznań (Urząd Miasta), jako jedno z niewielu miast, od niedawna próbuje walczyć z trendem wysokich kosztów najmu mieszkań rynkowych poprzez programy, takie jak „POZnań i zamieszkaj” – realizowany przez PTBS (Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego; miejska spółka z o.o. działająca od 1995 roku, która buduje i wynajmuje mieszkania o umiarkowanym czynszu). Po latach „posuchy” buduje się bloki z czynszem niższym niż rynkowy i opcją dojścia do własności, co ma być alternatywą dla drogiego rynku deweloperskiego. Społeczna Agencja Najmu (SAN) pośredniczy w wynajmie mieszkań od właścicieli prywatnych, oferując niższy czynsz dla najemców, przy wsparciu miasta. Funkcjonuje miejski program dla osób, które są gotowe wyremontować lokal we własnym zakresie w zamian za zwolnienie z czynszu na czas prac oraz zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony. Pomoc Mieszkaniowa (Mieszkania Komunalne i Socjalne) oferuje wsparcia dla osób w najtrudniejszej sytuacji materialnej.

Między 2015 a 2024 r. w Poznaniu wybudowano i oddano do użytku łącznie około 1700 mieszkań komunalnych i społeczno‑czynszowych, z czego około 1460 to mieszkania stricte komunalne. W 2025 r. doszło ok. 500 mieszkań komunalnych i społecznych. Po tragicznym 2024 r., kiedy nie oddano do użytku żadnego mieszkania komunalnego to postęp… i jednak tylko kropla w morzu potrzeb. Tylko na jednym osiedlu (Maltańskim), którego teren kuria Kościoła katolickiego sprzedała wielkiemu deweloperowi, eksmisja czeka ok. 200 rodzin. W 2025 r. Poznań pozyskał dofinansowanie na budowę 424 mieszkań w trzech lokalizacjach. Poza tym koncentruje się na rekordowych inwestycjach infrastrukturalnych, nowej strategii rozwoju oraz intensywnym życiu kulturalnym.