fbpx

Felieton

Wspólnota mieszkaniowa. Czy jest lekiem na całe zło?

budynek w Warszawie
Budynek w Warszawie, fot. jaromar z Pixabay

Zacznijmy od tego, że większość członków wspólnot nawet nie wie, że są jej członkami. Mowa o właścicielach mieszkań wyodrębnionych, jakby zrzeszonych w spółdzielniach mieszkaniowych. A dzieje się tak dlatego, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. I to jest najtrudniejsze do pojęcia. Jak to z mocy prawa, co to oznacza?

Oznacza to tyle i aż tyle, że wraz z wyodrębnieniem, czyli zapisaniem w biurze notarialnym faktu posiadania mieszkania wraz z udziałem w gruncie, na którym stoi dom z mieszkaniami, wspólnota powstaje automatycznie, czyli bez podejmowania uchwał, robienia zebrań itp.

I żeby było śmieszniej i trudniej pojąć, są dwa rodzaje: mamy wspólnoty mieszkaniowe – właściciel mieszkania jest jej członkiem i budynkowe – bo spółdzielnia jest właścicielką budynku.

Zagmatwane przepisy

Materia jest i była skomplikowana do tego stopnia, że gubią się w tym prawnicy na czele z sędziami Sądu Najwyższego, którzy wydali aż cztery sprzeczne ze sobą orzeczenia, dotyczące np. prawa nabycia przez wspólnoty nieruchomości.

A jak wiadomo, jak przepisy nie są jasne, gdy woda jest mętna, to oczywiście łatwiej się łowi ryby. Na potwierdzenie powyższego proponuję członkom spółdzielni mieszkaniowych zapytanie – wszystko jedno w jaki sposób: osobiście, przez telefon, czy mailowo – pracowników spółdzielni (np. członków zarządu) albo członków rady nadzorczej, czy w spółdzielni istnieje wspólnota mieszkaniowa. Najlepsza byłaby oczywiście osobista rozmowa, bo można obserwować mowę ciała – u rozmówcy pytanie wywoła z całą pewnością zdumienie, niezrozumienie i w większości przypadków, wbrew prawu i faktom, zaprzeczenie.

Skąd się wzięły wspólnoty mieszkaniowe?

Sam pomysł na wspólnoty twórcom ustawy o własności lokali z 1994 roku (dotyczący wspólnot mieszkaniowych) wydawał się bardzo dobry. Oto w miejsce spółdzielni lub zamiast powrotu do przedwojennej formy kamieniczników, wraz z prywatyzacją mieszkań państwowych (służbowych) i rozwojem deweloperki, czyli prywatnej przedsiębiorczości w branży budowy mieszkań, zaproponowano właścicielom mieszkań wyodrębnionych wzięcie swoich spraw w swoje ręce.

Ale jak wiadomo, dobrymi chęciami piekło jest wybrukowane.

Błąd pierworodny polityków – rządzących i twórców ustawy – polegał na rzuceniu na głęboką wodę nieumiejących pływać w gąszczu przepisów. A wystarczyłoby przygotować w dużych nakładach bezpłatne poradniki mówiące o tym, jak krok po kroku należy brać swoje sprawy w swoje ręce i o co chodzi w tych wspólnotach. Niestety tak się nie stało. Snując spiskową teorię dziejów, można założyć, że był to błąd przemyślany.

Dlaczego stawiam taką tezę o przemyślanym błędzie pierworodnym? Bo o materii wspólnot decydują kodeks cywilny (art. 195-221 – gdy dotyczy małych, trzymieszkaniowych wspólnot) i osobno ustawa o własności lokali dla pozostałych. W małych o wszystkim (o rozporządzaniu rzeczą wspólną i innych czynnościach) decydują wszyscy właściciele, a w większych wyłaniany jest zarząd, który, gdy trzeba przekraczać zakres zwykłego zarządu (decydowanie o wysokości wynagrodzenia dla członków zarządu, o nadbudowie itp. inwestycjach), musi uzyskać zgodę przez uchwałę większości właścicieli mieszkań.

Kolejna sprawa to fakt, że wspólnoty mieszkaniowe nie mają, tak jak spółdzielnie, osobowości prawnej! To mocno komplikuje działanie. W tej sytuacji nieodparcie nasuwa się uzasadnione podejrzenie, że przepisy dotyczące wspólnot wymyślili prawnicy dla prawników, bowiem tak wiele przepisów dotyczy zarządzania wspólnotowymi nieruchomościami, że komuś, kto nie jest prawnikiem, trudno się w tym wszystkim połapać.

Wystarczy wymienić tylko niektóre przepisy dotyczące zarządzania wspólnotami: prawo budowlane, energetyczne, pocztowe, telekomunikacyjne, geodezyjne, kartograficzne, lotnicze, ochrony środowiska i kilkadziesiąt innych ustaw.

Kto zarządza wspólnotami?

Okazuje się jednak, że w tym gąszczu przepisów świetnie sobie poradzili nie tylko starzy administratorzy z osławionych ADM-ów, ale i deweloperzy, bo oto wraz z przemianami własnościowymi natychmiast powołali własne zarządy sprawujące funkcje i właścicielskie i administracyjne.

Podobnie rzecz się miała i ma w spółdzielniach mieszkaniowych. Tu pracownicy – członkowie zarządów stawali i stają na uszach, by zniechęcać do oddzielania się właścicieli wyodrębnionych mieszkań (wyodrębniania budynków z gestii zarządzania przez zarząd spółdzielni), nawet gdy 100% lokali w jakimś budynku zostało wyodrębnionych.

Dość powiedzieć, że już od zarania, od momentu wyodrębniania pierwszego mieszkania łamane było i jest prawo, np. jeżeli w jakimś domu był wyodrębniony więcej niż jeden lokal z zasobów spółdzielczych, to zgodnie z art. 199 k.c. każda decyzja, która przekracza zakres zwykłego zarządu, powinna być zatwierdzana przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości (członków i nie-członków spółdzielni) i to wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 listopada 2009 r. Dotyczyło to i nadal dotyczy ocieplania (termomodernizacji), które nie jest remontem, lecz inwestycją, na którą muszą zgodzić się wszyscy właściciele mieszkań, nie w formie uchwał spółdzielczych, lecz w drodze indywidualnego zbierania głosów! Pamiętacie, żeby gdziekolwiek tak się działo?

Choroby towarzyszące. Jak działa wspólnota mieszkaniowa?

Inna rzecz, że wspólnoty trapią te same choroby, co spółdzielnie mieszkaniowe. W większych wspólnotach ludzie nie chcą chcieć wiedzieć, jak są wydawane ich pieniądze! Ufają zarządowi lub zarządcy. Tam gdzie właściciele mieszkań nie chcą powoływać spośród siebie zarządu, funkcję zarządu powierzają administratorowi – zarządcy.

W większych wspólnotach właściciele mogą tworzyć – ale nie tworzą – komisje np. do spraw przetargów czy nawet rady nadzorcze. I komisje i rady nadzorcze mogą być jedynie ciałami opiniodawczymi, a nie elementami władzy, jak w spółdzielniach mieszkaniowych. Ciała te mogłyby wpływać, opiniować np. takie sprawy jak podejmowanie uchwał ogółu właścicieli mieszkań na temat wysokości zapłaty za administrowanie i pełnienie funkcji członków zarządu, ale tak się na ogół nie dzieje, więc jest jak w powiedzeniu: hulaj dusza, piekła nie ma.

Warto w tym miejscu wspomnieć o wynaturzeniach „systemu”. Oto w większych miastach dochodzi do spekulacji cenami mieszkań jeszcze na etapie „wbicia pierwszego szpadla”, a ściślej wykopania dużej dziury w ziemi.

Na czym polegają wynaturzenia? Właśnie na odstąpieniu – sprzedaży wykupionego, ale jeszcze niewybudowanego mieszkania. Cena odstępnego jeszcze do niedawna np. w Warszawie wynosiła 120 tys. zł. Dalej jest tylko gorzej, bo przyszły właściciel nie ma wpływu ani na wygląd bryły budynku, ani na rozkład mieszkania, ani na zarządzanie nieruchomością na jej pierwszym etapie po oddaniu (zasiedleniu) budynku do użytku, ani na zagospodarowanie terenu, czy odległość od sąsiedniego bloku. Zdarza się więc coraz częściej, że sąsiedzi zaglądają sobie do sypialń, bo domy są budowane co kilka lub kilkanaście metrów!

Jak mogłoby być?

A mogłoby być inaczej: oto właściciele mogliby dogadywać się z przedsiębiorcą-deweloperem właśnie co do architektury budynku, wykończenia, zagospodarowania terenu – więcej zieleni, co do większych placów zabaw, cen mieszkań, sposobów kredytowania budowy i rodzaju zarządzania nieruchomością.

Tak się niestety nie może dziać, bo jak wielokrotnie oficjalnie oświadczali i rządzący, i organizacje pracodawców, i działacze miejscy w dużych miastach wiadomo, że koszt każdego metra kwadratowego wybudowanego mieszkania obarczony jest w 30% kosztami łapówek, wręczanych politykom – samorządowcom lub / i pracownikom urzędów miejskich. Wielokrotnie na ten temat wypowiadał się Jan Śpiewak, działacz miejski z Warszawy.

Dowody wdzięczności oczekiwane są za wydanie warunków zabudowy, pozwoleń na budowę i wielu, wielu innych pozwoleń. Ten proceder można by znacznie ograniczyć przez podejmowanie na przykład uchwał o szczegółowych planach zagospodarowania przestrzeni. Niestety tak się nie dzieje, bo między innymi zbyt wielu jest chętnych na łowienie ryb w mętnej wodzie, gdy nie ma określonych szczegółowych planów zagospodarowania, a wydawane są przez urzędników tzw. warunki zabudowy i pozwolenia innego typu.

Jest jeszcze coś, co źle świadczy o wspólnotach. Nawet jeśli właściciele większej wspólnoty wyłonią spośród siebie członków zarządu, nawet jeśli funkcję zarządcy-administratora pełnić będzie superprofesjonalista, to jeśli zdarzy się fuszerka budowlana lub jeśli źle zostanie wykonany remont – gdy np. niektóre mieszkania będą zalewane wodą deszczową, gdy powstanie grzyb i pleśń na ścianach budynku i w środku lokalu – to takiemu nieszczęsnemu posiadaczowi felernego lokum nie pozostaje nic innego, jak podanie sprawy do sądu. Dlaczego tak się dzieje? Bo nader często członkowie zarządu „idą w zaparte” a zebranie ogółu właścicieli mamione przez członków zarządu opinią, że wszyscy będą musieli płacić za poprawienie fuszerki i kolejny remont oraz gruntowne wyremontowanie zalewanego mieszkania, nie staje po stronie poszkodowanego.

Nie trzeba dodawać, że sprawy w sądzie toczą się latami. Przeciwko nieszczęśnikowi stają zazwyczaj bogaci członkowie zarządu i wynajmowana na koszt całej wspólnoty kancelaria prawna. Koszt sporządzania opinii biegłych i koszty rozpraw obciążą poszkodowanego w razie przegrania sprawy w sądzie. W spółdzielni, czy w przypadku lokali komunalnych istnieje szereg szczebli – organów, do których można się odwoływać, choć też w przypadku patologii może być podobnie jak we wspólnocie.

Oczywiście jest wiele wspólnot dobrze zarządzanych, gdzie opłaty za mieszkanie są na rekordowo niskim poziomie, gdzie panuje idylla i wszyscy ze wszystkimi się dogadują. Zapewne w takich wspólnotach i place zabaw są duże i jest dużo zieleni, na dachach są panele fotowoltaiczne, a w piwnicach huczą liczne pompy ciepła. Znacie takie wspólnoty?

Sprawdź inne artykuły z tego wydania tygodnika:

Nr 157 / (1) 2023

Przejdź do archiwum tekstów na temat:

# Społeczeństwo i kultura

Być może zainteresują Cię również: