Bezpieczny kredyt? Dla kogo?

Od kwietnia 2023 roku już wszystkie wróble ćwierkały, że rząd po niepowodzeniu programu „Mieszkanie Plus” przygotowuje nowe przedsięwzięcie propagandowo-gospodarczo-polityczne pod nazwą „Bezpieczny kredyt mieszkaniowy 2%”. Wkrótce okazało się, że program skierowany jest do ludzi młodych, do 45. roku życia. Oficjalnie program ruszył 1 lipca br. i, jak ogłoszono, dopłaty do kredytu mają być rozłożone na 10 lat, obejmować kwotę 600 tys. zł dla rodzin oraz – uwaga – 500 tys. zł dla osób samotnych.

Wracając do programu „Mieszkanie Plus”, po latach okazało się, że ze 100 tys. mieszkań, które zapowiadano w ramach tego programu w 2016 roku, do tej pory do zasiedlenia oddano tylko kilka procent planowanej liczby. Dość powiedzieć, że program ten w 2021 roku zakończył się oddaniem 4,6 tys. lokali na wynajem. Warto zauważyć, że w roku ubiegłym wybudowano 238,6 tys. mieszkań, a za Gierka w 1978 roku – 284 tys.

Co z nowym programem?

Z pozoru wygląda zachęcająco, bo powiedzmy, że Komisja Nadzoru Finansowego zalecając łagodne, wyrozumiałe, czyli nieco ulgowe traktowanie mniej zamożnych, ubogich i średniaków sięgających po „Bezpieczny kredyt”, a zwłaszcza tak zwanych singli i młode, rozwojowe rodziny, skłania do zawierania umów.

Jednak kiedy przyjrzymy się bliżej, to dopiero w bankach, które podpisały umowę o dopłaty z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, okazuje się, że do 2% oferowanych właśnie przez BGK trzeba doliczyć marżę banku około 2,5%.

Do tego dochodzi prowizja, zatem samo oprocentowanie sięgnie około 4-5%. To nie jest superokazja, bo jeszcze dwa lata temu oprocentowanie zwykłego kredytu mieszkaniowego sięgało podobnego pułapu.

Na tym nie koniec, bo młodym rodzinom i samotnym najtrudniej przyjdzie sięgnięcie po oszczędności życia, czyli po to, co trzeba będzie przeznaczyć na wkład własny, wynoszący do 20% wartości przyszłego mieszkania, jakieś 100 – 120 tys. zł. Jak trafi na bogatych – żaden problem, ale dla gorzej uposażonych już tak. I żeby postawić kropkę nad „i” – gdzie nam do takiej Finlandii, w której młodzi negocjując z bankiem warunki, umawiają się na dogodny i bezpieczny kredyt dla obu stron, na przykład oprocentowany 1-2% w skali roku na kilkanaście lat.

Oczywiście nie trzeba dodawać, iż są i inne ograniczenia, na przykład to, że mieszkania zakupionego na tani kredyt z rządową dopłatą nie można sprzedawać komu innemu, nawet krewnemu, bardziej potrzebującemu dachu nad głowa. Nie przewiduje się, jak na razie, zamiany mieszkań, gdy w ciągu dziesięciu lat spłacania długu pojawi się np. kolejne dziecko i, nie daj Boże niepełnosprawne, z większymi, niż zdrowe, potrzebami.

Kto najbardziej skorzysta z rządowej oferty?

Kto już skorzystał? Beneficjentami są właściciele mieszkań oferowanych na tak zwanym rynku wtórnym, bo podnieśli o około 2,5% ceny swych mieszkań. Ceny podnieśli o około 3,5% przede wszystkim deweloperzy i biorący od nich łapówki urzędnicy miejscy, „państwowi” oraz gminni. Szczegółowo te sytuacje w licznych publikacjach i wystąpieniach telewizyjnych opisywali znawcy tego procederu, m.in. Andrzej Sadowski z Centrum im. Adama Smitha, czy Jan Śpiewak ze Stowarzyszenia Wolne Miasto Warszawa. Przypominam, że w cenie mieszkania oferowanego przez przedsiębiorców, zwanych z angielska deweloperami, aż 30% to łapówki płacone urzędnikom niczym haracz.

Jest, na szczęście, zabezpieczenie dla kredytobiorcy „Bezpiecznego kredytu 2%” – oto deweloper, któremu szczęśliwiec wpłaci opłatę rezerwacyjną na przyszłe mieszkanie, nie będzie mógł go sprzedać, jak to często miało miejsce w przeszłości, ani nie będzie mógł zatrzymać dla siebie tej opłaty, gdyby kredytobiorca nie spełnił warunków finansowych. Opłatę deweloper będzie musiał zwrócić klientowi.

Są inne kłody rzucane pod nogi, na przykład zabezpieczenie i ocena zdolności kredytowych. Wynikają one z prostej kalkulacji – skoro zwykły kredyt hipoteczny zaciągany na 20-30 lat kosztuje 8-10%, to o połowę lub dwie trzecie krótszy bezpieczny kredyt 2% musi kosztować co najmniej tyle samo!

Nie zapominajmy też o inflacji, która, co prawda, maleje z miesiąca na miesiąc, ale mamy przecież po sąsiedzku gorącą wojnę! Grożą nam też inne, wewnętrzne niebezpieczeństwa, co powoduje, że bankowcy obliczając zdolność kredytową singli czy rodziny obliczają wyższe koszty utrzymania.

Istnieje wreszcie ryzyko polityczne, gdyby po 15 października br. zmieniła się władza. Co prawda lider Platformy Obywatelskiej zapowiada oprocentowanie kredytu dla młodych na poziomie 0%, ale trzeba pamiętać, że i na program „Bezpieczny kredyt 2%”, i na „800+”, i na trzynastą, i na czternastą emeryturę pieniądze biorą się z podatków ściąganych od wszystkich Polaków, a to powoduje jeszcze większe zadłużenia państwa. Spłata zadłużenia zaciąganego na te cele socjalne przejdzie na przyszłe pokolenia?

Dla rodzin z dziećmi niepełnoletnimi i ludzi młodych „Bezpieczny kredyt” może stanowić zachętę do połączenia z innym programem nazywanym „Konto mieszkaniowe”.

Żeby to wyjaśnić: „Konto mieszkaniowe” mogą założyć osoby, które ukończyły 13 lat, ale też i te, które mają nie więcej niż 45 lat. Trzeba tylko spełnić warunki: wymagane są systematyczne wpłaty (co najmniej 11 wpłat rocznie w wysokości co najmniej 500 zł każdego miesiąca które powinny gwarantować dodatkową premię mieszkaniową płaconą z budżetu państwa. Premia ma być równa rocznemu wskaźnikowi inflacji, albo wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m kw. powierzchni użytkowej całego budynku mieszkalnego. Jest przy tym dodana możliwość wybierania przez klienta – właściciela „konta mieszkaniowego” – korzystniejszego wskaźnika dla oszczędzającego oraz zachęta – zwolnienie odsetek z tak zwanego podatku Belki.

Działamy bez cenzury. Nie puszczamy reklam, nie pobieramy opłat za teksty. Potrzebujemy Twojego wsparcia. Dorzuć się do mediów obywatelskich.

Oferty bezpiecznego kredytu 2% nie można odrywać od codzienności dużych miast, czyli braku terenów pod zabudowę, faktu, że pustych, niezamieszkanych lokali są w całym kraju, głównie w dużych miastach aż 2 miliony, czyli dokładnie tyle, ile wynoszą potrzeby mieszkaniowe! Chodzi też o tak zwany imposybilizm naszych władz samorządowych do występowania z własnymi inicjatywami budowlanymi, w przeciwieństwie do tego, co działo się w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych w takich krajach, jak Austria, Niemcy, Szwecja, Dania, Norwegia. Tam miasta same budowały na potęgę tanie mieszkania komunalne na wynajem. I dziś w takim dajmy na to Wiedniu aż 60% ogólnej liczby mieszkań stanowią komunalne mieszkania lokatorskie z umiarkowanymi, tanimi czynszami!

Lokale na wynajem dla osób o niskich dochodach budują też tak zwane kooperatywy mieszkaniowe np. we Francji. Dlaczego nie można powszechnie robić tego u nas?

Gwoli prawdy i sprawiedliwości na wynajem buduje się i u nas – w przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej w woj. pomorskim (8,8), mazowieckim (7,8) i dolnośląskim (7,7) a jeszcze sześć lat temu przodowały takie miasta jak Siedlce, Toruń i Suwałki ze wskaźnikiem oscylującym wokół 3 mieszkań na 1000 mieszkańców.

Najwięcej, bo prawie co piąte mieszkanie oddawane jest do zasiedlenia w woj. mazowieckim, a co dziesiąte w woj. małopolskim i dolnośląskim.

A na pytanie: „Kto buduje?”, odpowiedź jest prosta – deweloperzy (60%), inwestorzy indywidualni (38%), więc mieszkań socjalnych, na wynajem z niskimi czynszami oddaje się do zasiedlania tyle, co kot napłakał.

Wynajem zamiast kredytu

Dlaczego budowa mieszkań na wynajem jest tak ważna i dlaczego powinna zastąpić wydatki na tanie, rządowe kredyty z dopłatami? Argument jest jeden – na całym Zachodzie, czyli w krajach najbardziej rozwiniętych, z prostego powodu zakłada się dużą mobilność nie tylko młodych ludzi. Wynika ona z żywotnej potrzeby poszukiwania lepszej, lepiej płatnej pracy. Średnio w krajach Unii Europejskiej aż 30% obywateli mieszka w lokalach wynajmowanych, ale w Niemczech i Austrii aż 50%. Rekordzistką jest Dania z 60%. U nas jest tak, jak w tak zwanych demoludach, czyli krajach bloku wschodniego – wskaźnik mieszkań na wynajem wynosi tylko 7%!

Najwyższy czas, by zmienić te przyzwyczajenia i konserwatywne lokowanie dorobku życia w nieruchomości, bowiem aż 70% młodych kobiet nie chce mieć dzieci, bo nie mogą się usamodzielnić, mieszkają z rodzicami.

Inny powód to niskie zarobki, nie starczające na odłożenie nie tylko na zakup własnego lokum ale i na zapewnienie zdolności kredytowych. W Polsce z rodzicami mieszka 45% ludzi w wieku 25-34 lata, w Danii – 3%, Finlandii – 5% i w Szwecji – 8%. Młodzi nie chcą być przywiązani do kredytowanych mieszkań własnościowych jak chłop do ziemi. Chcą więcej wolności i niezależności od kogokolwiek i czegokolwiek.

Kto może dostać bezpieczny kredyt 2%? Kredyt może uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić musi przynajmniej jedno z nich. Wysokość kredytu Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m2 mieszkania.   Dopłata Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat. Wysokość rat kredytu hipotecznego – przykłady Małżeństwo z jednym dzieckiem wzięło kredyt na okres 30 lat na kwotę 550 tys. zł. Oprocentowanie o stałej stopie wynosi 8,46%. Dla ustalenia dopłaty jest one pomniejszone o 10% (uwzględnienie składnika marży), czyli wynosi 7,61%. W okresie 10 lat dopłata ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego pomniejszy ratę. Raty kapitałowo-odsetkowe będą w tym czasie malejące, dlatego rata i wysokość dopłaty będą się zmieniały.   Dla pierwszej raty różnica to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł.   Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej (przejście na tzw. annuitet). Bez zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to 3.172,74 zł. Kwota ta może być niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy niższe stopy procentowe.   Dla porównania spłata kredytu w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet dla całego okresu – 30 lat) bez dopłaty wynosiłaby 4.213,44 zł.

Źródła:

Bezpieczny kredyt 2%, Ministerstwo Rozwoju i Technologii [dostęp: 25.09.2023]

Narodowy Program Mieszkaniowy, Ministerstwo Rozwoju Technologii [dostęp: 25.09.2023]

Jan Śpiewak, Warszawa od lat tonie w korupcji…, Fronda.pl [dostęp: 25.09.2023]

CBA zatrzymała trzech deweloperów i wołomińskiego urzędnika, wpolityce.pl [dostęp: 25.09.2023]

W Polsce brakuje mieszkań, a miliony stoją puste. Dane z Narodowego Spisu Powszechnego 2021, Bankier.pl [dostęp: 25.09.2023]

Ile mieszkań buduje się w Polsce. W 2022 roku padł rekord, Obserwator Gospodarczy, 16 marca 2023 [dostęp: 25.09.2023]