Rozmowa

Patodeweloperka po polsku

Kontrowersyjny Zamek w Stobnicy - elewacja północna
Kontrowersyjny Zamek w Stobnicy - elewacja_północna fot. autorstwa Archsz - praca własna, CC BY-SA 4.0, / wikimedia

Z architektem Piotrem Orzeszkiem rozmawiamy o zjawisku patodeweloperki, potrzebie uchwalenia polskiej polityki architektonicznej oraz deficytach edukacyjnych Polaków w zakresie ładu przestrzennego.

(Wywiad jest zredagowaną wersją podcastu Czy masz świadomość? ptPatodeweloperka).

Rafał Górski: Panie Piotrze, co to jest patodeweloperka?

Piotr Orzeszek: Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. W pojęciu potocznym jest to coś dziwnego, nietypowego, złego. Natomiast obawiam się, że nie ma jednoznacznej definicji. Dla kogoś będzie to brzydki budynek, dla kogoś zbyt mała ilość zieleni, dla kogoś zbyt niskie pomieszczenia w świetle, a jeszcze dla kogoś innego budynek o bardzo złej lokalizacji albo w złym sąsiedztwie. Obawiam się, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi.

A może Pan podać jakieś przykłady z życia, ze swoich doświadczeń zawodowych?

Znam bardzo dużo budynków, jak i również konkursy na budynki, które są ochoczo w Polsce organizowane i – co dziwne – nazywane popularnie patolodeweloperkami. Nie utożsamiam się ze wszystkimi zgłoszeniami, ale potwierdzam – niektóre budynki bywają dziwne – natomiast nie chcę, żeby to było w ten sposób, że mówiąc o jakimś budynku, automatycznie zaliczam go do patodeweloperki. Powtarzam tylko opinie niektórych zgłaszających obiekty osób.

Zdarzały się budynki, które były po prostu brzydkie, zdarzały się takie z niedużymi odległościami od ściany sąsiadów, zdarzały się budynki z bardzo małymi balkonami albo po prostu z nieciekawym widokiem, możliwości jest wiele… Ostatnio w swojej prywatnej praktyce projektowej spotkałem się z kamienicą w centrum Krakowa, która nie ma podłączenia do kanalizacji opadowej – czyli deszcz, który pada, musi być rozlewany po podwórku lub wpuszczany do ziemi. Można tu zadać pytanie przewrotne – czy to nie jest patodeweloperka? Oczywiście nie ze strony właściciela kamienicy, a ze strony miasta, które nie zapewnia podstawowych mediów w centrum dużej metropolii.

Kilka lat temu uczestniczyłem w zajęciach pod hasłem „Zarządzanie i polityka miejska” na studiach podyplomowych w Szkole Głównej Handlowej i miałem przyjemność posłuchać tam prof. Jeremiego Królikowskiego. Zacytuję go teraz i będę prosił Pana o komentarz: „Nie istnieje żadna hierarchia wartości oprócz wartości pieniądza. Wartości przestrzenne nie są wpisane w ustawy, a czego nie ma w ustawie, to nie istnieje. Potrzebujemy uwrażliwiać społeczeństwo na wartości przestrzenne. Wolny rynek zdewastował przestrzeń”. Proszę o komentarz do tych słów prof. Królikowskiego.

Nie wiem, czy mnie – architektowi – można komentować słowa profesora. Powiem tak – z wieloma zdaniami się zgadzam, właściwie to z wielu praw wygłoszonych w tej wypowiedzi powinniśmy byli sobie zdawać sprawę już dawno, kiedy wszyscy zagłosowaliśmy za tym, że chcemy kapitalizmu, a nie socjalizmu.

Można byłoby trochę przewrotnie powiedzieć, że ta droga przez kapitalizm, to droga głównie pieniądza, tak jest wszędzie na świecie – pieniądz rządzi. Czy straciliśmy wiele wartości przestrzennych? Pewnie tak. Czy jesteśmy na złej drodze? Myślę, że w wielu miejscach jesteśmy.

Z drugiej strony ludzie, którzy kupują mieszkania, mają często coraz wyższy poziom świadomości przez wykształcenie, przez podróże, przez to, że oglądają różne zdjęcia, że mają Internet, który daje nam otwartość na cały świat. I przez tę świadomość coraz mniej godzą się na złe rozwiązania. Generalnie pieniądz rządzi światem, pieniądz wpłynął w wielu miejscach w Polsce na zmianę krajobrazu i nie zawsze to były zmiany korzystne.

Działamy bez cenzury. Nie puszczamy reklam, nie pobieramy opłat za teksty. Potrzebujemy Twojego wsparcia. Dorzuć się do mediów obywatelskich.

Jakiś czas temu Najwyższa Izba Kontroli przeprowadziła kontrolę w naszym państwie. Z jej wyliczeń wyszło, że ponad 84 miliardy złotych wynoszą całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce. W przeliczeniu na każdego zameldowanego mieszkańca Polski to 2200 złotych – olbrzymia suma. Co Pan na to?

Mówiąc o chaosie przestrzennym, braku porządku, braku uporządkowania lub braku piękna – bo to o takich rzeczach mówimy – możemy zadać pytanie: Jaki to ma związek z pieniędzmi?

Brak porządku, brak przemyślanych, poukładanych budynków, czy układów urbanistycznych – bo mówimy tu o skali pojedynczego budynku, jak i skali osiedli czy miast – ta rozwijająca się dosyć dynamicznie zabudowa – mówimy o ostatnich 20-30 latach – ona, ale i tempo jej wzrostu wyprzedziły zdolności planistyczne poszczególnych miast, osiedli, czy województw.

To wszystko wpłynęło przede wszystkim na pewnego rodzaju zaniedbania w zakresie komunikacji – w dużych miastach to jest pozornie oczywiste. Ale rozprowadzenie mediów w sposób bardziej logiczny i zaplanowany lub bardziej chaotyczny – w kształcie, żartobliwie mówiąc, „węża porażonego prądem” – to już nie jest ekonomia i te wyliczenia być może na tym również bazują. Np. strata czasu w korkach to jest znowu rzecz oczywista (do tego dochodzą nerwy kierowców), ale straty dla Polaków są również mniej zauważalne, a być może bardziej dotkliwe.

Wyjaśniam: nie musimy chodzić do teatru, na koncerty, nasze dzieci nie muszą czytać, jeżeli nie chcą albo my ich do tego nie namawiamy. Natomiast obcowanie z pięknem lub z jego brakiem, z porządkiem lub chaosem – a z tym mamy do czynienia w architekturze i urbanistyce – my mamy ten kontakt niezależnie od tego, czy chcemy i jak wychowujemy dzieci. I teraz albo to piękno, proporcje, ładne widoki,  to wszystko w naszej głowie gdzieś tam kiełkuje i przekłada się na to, w jaki sposób chcemy żyć i jacy jesteśmy w stosunku do innych, albo się nie przekłada. Idąc jeszcze dalej – to zakomponowanie, choćby sposób przewietrzania miasta – oprócz ekonomii i piękna jest również dziedziną wiedzy, częścią pracy architektów, bardziej urbanistów, o której myślę, że nikt nie zdaje sobie sprawy. O tym, że w parku jest zieleń lub jej nie ma albo o tym, że są korki lub nie – wiemy wszyscy.

Chciałbym odkryć taki czubek góry lodowej – nie znam sposobu prowadzenia tych wyliczeń, ale te straty dla nas, jako narodu, mogą być faktycznie bardzo duże i naprawdę wielopłaszczyznowe, o wiele większe, niż sobie z tego zdajemy sprawę.

Powiedział pan o napowietrzaniu miast. Pamiętam, jak już 23 lata temu w Łodzi organizowaliśmy akcje edukacyjne, pikiety, happeningi i mówiliśmy o tym, żeby nie zabudowywać klinów napowietrzających miasta. To był czas budowania hipermarketów i supermarketów, gdzie się da i te kliny zostały po prostu zabudowane. Dzisiaj mamy wyzwanie, chociażby ze smogiem, ale wtedy, kiedy mówiliśmy o tym, że to zabudowywanie klinów będzie miało bardzo destrukcyjny wpływ na miasto i na jakość życia, nikt nas nie chciał słuchać.

Każde miasto ma swoją specyfikę, typowe wiatry, ukształtowanie terenu… Myślę, że budynek niski, typu hipermarket oczywiście ma wpływ, ale to nie to samo, co blok, duży budynek czy ciąg budynków wzdłuż ulicy. Tu się robi specjalistyczne badania i analizy. Nie mówię o tunelach aerodynamicznych, ale to nie jest takie proste. Co do zasady – tak, jest taka dziedzina wiedzy, ma znaczenie i jest to jeden z parametrów „dobrego życia” w mieście. Może teraz niemodnie i nie wypada jest wracać do radzieckiego naukowca Masłowa, ale on opracował hierarchię potrzeb człowieka. Potrzeby piękna, proporcji, przynależności są potrzebami wyższego rzędu, na które zapotrzebowanie jest dopiero po spełnieniu tych potrzeb podstawowych.

Mam wrażenie, że w tej rozpoczynającej się u nas drodze rozwoju miast, te problemy, o których teraz mówimy, są właśnie takimi problemami końcowymi w tej hierarchii potrzeb. Podstawowe potrzeby są gdzie indziej.

To przewietrzanie jest takim hasłem, że gdyby zapytał Pan na ulicy sto osób, to może dwie będą wiedziały albo powiedzą: „Tak, tak, wiatr…”. Myślę, że kwestia dużej edukacji – Pana, naszej, mojej, Izby Architektów, Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), Towarzystwa Urbanistycznego – jest chyba jednak trochę zaniedbana, a razem z budownictwem jest to wielkie koło zamachowe dla całej gospodarki, nie mówiąc o tych wartościach wyższych, o których dzisiaj rozmawiamy.

Być może to, w jakim stanie jesteśmy, jeśli chodzi o przestrzeń, dbanie o nią, chaos przestrzenny, o którym wspomina Najwyższa Izba Kontroli – być może to wszystko wynika z faktu, do kogo należą dzisiaj nasze miasta? Gdyby miał Pan odpowiedzieć grupom mieszkańców, którzy bardzo często dają odpowiedź na takie pytanie, że miasta należą do dużego biznesu deweloperskiego?

Rzeczą oczywistą, którą powinienem powiedzieć, jest to, że miasto należy do jego mieszkańców. Ewentualnie powinienem odpowiedzieć też to, że w demokracji miasto należy do przedstawicieli narodu, którzy w demokratycznych wyborach wybierają tych przedstawicieli. To już jest bliższe prawdy, bo każdy z nas wybiera na przykład prezydenta miasta, który w jakiś sposób odpowiada ze swoich dokonań przed wyborcami – czy to moralnie, czy to w czasie kolejnych wyborów. Natomiast wyczuwam w tym pytaniu inne pytanie odnoszące się do tego, czy to miasto należy również do deweloperów i do tego wielkiego kapitału. Myślę, że to jeszcze nie jest etap, jaki jest w wielu krajach zachodnich, gdzie faktycznie z jednej strony jest o wiele większa władza tego kapitału, a z drugiej strony są większe mechanizmy kontroli.

Uważam, że absolutnie nie jest tak, że miasto należy do deweloperów. To są po prostu firmy i ludzie, którzy mając bardzo dużo ograniczeń i problemów, idą tą trudną drogą. Mało kto zdaje sobie sprawę z tego, że deweloper ma również bardzo duże ryzyka i utrudnienia, z którymi spotyka się na co dzień.

Myślę, że jest trochę tak, że gdzieś pojawia się jakaś kontrowersyjna, zła albo – najbezpieczniej mówiąc – bardzo wątpliwa inwestycja i z tego powodu pojawiają się hasła typu „deweloperzy rządzą miastem, miasto nie należy do ludzi, należy do dewelopera, czy w ogóle do wielkiego kapitału”. Ale tak naprawdę to jest jedna inwestycja dotycząca 5% albo nawet mniejszej wielkości danej ulicy, a pozostałe ulice miasta, przestrzenie publiczne jednak należą do tych ludzi. Także nie widzę tutaj jakiegoś zagrożenia, wydaje mi się, że to poszczególne punkty powodują to, że zaczynamy myśleć o całym mieście, jako o nienależącym do nas, a choćby Pana działalność świadczy chyba o tym, że miasta jednak do nas należą.

W tym kontekście można by zacytować urbanistę Sławomira Gzella, który pisał w „Wykładach o współczesnej urbanistyce”: „W rezultacie kontrola nad inwestycjami i lokalizacjami przechodziła z rąk władzy miejskiej w ręce banków i deweloperów”. Tutaj autor opisuje ten proces, który następował przez ostatnie 20-30 lat. Rozumiem, że ten proces nie jest dla Pana aż tak wyraźny, zero-jedynkowy, jak dla autora wykładów o współczesnej urbanistyce.

Powtórzę to, co przed chwilą – nie wiem, czy jestem godny komentować słowa urbanisty i wykładowcy. Całe życie zajmuję się architekturą, projektuję lub realizuję różne inwestycje, mam ponad 28 lat doświadczenia i powiem w ten sposób: nigdy nie spotkałem się z tym, żeby bank miał jakikolwiek wpływ na wygląd inwestycji deweloperskiej.

Inwestorzy, deweloperzy przychodzą do banku najczęściej w momencie, kiedy mają pozwolenia na budowę, najlepiej z wkładem własnym i skupioną działką, wtedy mogą liczyć na kredyt. W tamtych czasach, kiedy było wyjątkowo dobrze, mogli przyjść tylko z działką i z pozwoleniem na budowę bez wkładu własnego, a w jeszcze bardziej zamierzchłych, lepszych czasach, było tak, że banki mogły współuczestniczyć w zakupie działki. Deweloper w oparciu o akredytowaną inwestycję wykazywał się prawem do dysponowania terenu i uzyskiwał pozwolenie na budowę, płacił bankowi odsetki, a następnie występował lub powiększał kredyt, czy dostawał go od razu, żeby zrealizować inwestycję. Natomiast w żadnym z tych konkretnych przypadków nie pamiętam, żeby bank miał jakikolwiek wpływ na inwestycje. Oczywiście bank chce, żeby mieszkania były sprzedawane, więc woli mieszkania np. 50-metrowe, a nie 200-metrowe, które są niszowe. Ale żeby bank wpływał na urbanistykę – na wygląd, wysokość – absolutnie zaprzeczam. Przecież to Wydział Architektury wydaje warunki zabudowy lub mamy do czynienia z planem miejscowym, który podlega jeszcze bardziej obszernej procedurze sporządzania, więc nie ma tam żadnych możliwości wpływu czy nacisku.

Jest wydany plan miejscowy i w oparciu o niego wykonuje się projekt, który uzyskuje pozwolenie na budowę. Jeżeli natomiast jest WZ-tka (Warunki Zabudowy – przyp. red.), to uprawniony urbanista (w przypadku Krakowa to jest zawsze pracownik Wydziału Architektury, w przypadku innych miast zdarza się, że jest to ktoś, kto ma zlecenie spoza wydziału, ale jest doświadczonym urbanistą), który sporządza decyzje o warunkach zabudowy. Można mówić różne rzeczy o tych warunkach zabudowy: są dobre albo złe, ale generalnie to teoretycznie tylko na tym etapie bank mógłby mieć jakiś wpływ na tę konkretną osobę. Natomiast w swojej 28-letniej historii pracy nie spotkałem się z sytuacją, żeby były jakieś naciski ze strony banku na wygląd, czy na intensywność zabudowy architektonicznej. 

Uczęszczałem na te studia na SGW przez rok i do dzisiaj pamiętam, jak jeden z wykładowców – nie pamiętam, czy był architektem, czy urbanistą – opowiadał o tym, jak dostawał telefony z pogróżkami w środku nocy, że jeżeli coś nie zostanie zmienione w planie miejscowym, to może to się dla niego źle skończyć. Zrobiło to na mnie bardzo duże wrażenie, że w ten sposób próbuje się wpływać na lokalizację takich czy innych inwestycji w miastach. Ta sytuacja dotyczyła Warszawy. Pan już odpowiedział, że z takimi naciskami się nie zgadza…

…z takimi na pewno, ale i nawet ze znacznie mniejszymi. Inwestorom zależy na tym –  jeżeli jest to na przykład w oparciu o WZ-tkę – żeby uzyskać jak najwięcej  powierzchni, działki są ekstremalnie drogie w Krakowie, w Warszawie, również w wielu miastach w Polsce. Oczywiste jest, że ktoś, kupując działkę, woli wybudować na tej działce 4000 metrów, a nie 3500. Natomiast zawsze oprócz próśb, propozycji, przekonywań, inwestor nie ma żadnego innego przełożenia na biuro architektoniczne, na Wydział Architektury. 

Nie znam takich przypadków, o jakich Pan mówił, mnie one na szczęście nigdy nie spotkały. Nie mogę natomiast zaprzeczyć, że to się nigdzie nigdy nie stało. Nie wiem. W każdym zawodzie i w każdym miejscu są różni ludzie. Praca architekta powinna być pracą miłą i spokojną, nienerwową. Wymaga wiedzy, doświadczenia, interdyscyplinarnego podejścia. Często procedury administracyjne, czy odwołania stron postępowań są uciążliwe i nerwowe, więc atmosfera czasami sprzyja zdenerwowaniu, ale pogróżkom – na pewno nie.

Wróćmy do tych WZ-tek, które Pan wywołał. Po pierwsze, proszę o wyjaśnienie terminu, żeby zwykły słuchacz mógł to pojęcie zrozumieć. Druga sprawa: zacytuję dwie wypowiedzi związane z WZ-tkami. Pierwsza z nich to wypowiedź profesora Marka Bryxa: „W 2003 roku wpisaliśmy w ustawę możliwość wydawania pozwolenia na budowę na podstawie WZ-tek. Myśleliśmy, że będzie wydawanych w ten sposób 2% pozwoleń, a dziś jest ich wydawanych 70%”. Druga – wypowiedź pani urzędnik z Warszawy na jednej z konferencji, na której gościłem: „Nasze nieszczęście narodowe to decyzje warunków zabudowy”. Proszę odnieść się do tych wypowiedzi.


„WZ-tka”, czyli skrót od liter „W” i „Z”. Decyzja o warunkach zabudowy to decyzja administracyjna, którą wydaje Wydział Architektury, wtedy, kiedy nie ma planu miejscowego i opisuje, co wolno na danej działce wybudować i jakiej wielkości ta inwestycja może być. Przykładowo – będzie ona miała 6, 10 albo 1 piętro, że będzie to pawilon handlowy, albo będzie to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, albo że będzie to plomba w ulicy.

Ta decyzja opisuje parametry, które powinien spełniać projektowany być może w przyszłości budynek. Mówię „być może”, dlatego, że o warunki zabudowy może wystąpić każdy, niekoniecznie na swoją działkę. Ta decyzja nie rodzi prawa do terenu, ona mówi tylko, co można. Można również dla danej działki wystąpić o kilka różnych warunków zabudowy, z czego często korzystają też inwestorzy czy deweloperzy.

Jeżeli chodzi o wypowiedź Pana prof. dotyczącą planowanych w 2003 roku „WZ-tek” – myślę, że Polskę wyprzedził trochę czas. My wszyscy nie spodziewaliśmy się, co przez te 30 lat osiągniemy, jak bardzo nasz kraj się zmieni i rozwinie. Nie wiem, czy Pan się z tym spotkał, ale w latach 2000-2010, kiedy jakiś Polak przyjeżdżał z zagranicy, był po prostu zszokowany tym, jaki zrobiliśmy postęp. My tego nie widzimy na co dzień, bo w tym miejscu żyjemy, natomiast to z całą pewnością się stało.  Myślę, że ci, którzy ustanowili ten sposób wypełnienia pewnej luki, braku planów – bo Polska w tym okresie miała ich bardzo mało i dalej nie ma ich dużo – wymyślili metodę na ustanowienie parametrów dla zabudowy, poprzez wydawanie warunków zabudowy tam, gdzie planu nie ma.

Może myśleli wtedy, że będzie to faktycznie marginalny odsetek inwestycji, czy odsetek decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast przez to, że tych planów mieliśmy tak niewiele, to jeżeli w danym mieście plan obejmuje 5% powierzchni, a buduje się inwestycji na przykład 100, to rachunek prawdopodobieństwa wskazuje na to, że 95% tych decyzji będzie wydawanych w oparciu o warunki zabudowy, a nie plany.

Może życie nas trochę przegoniło, nikt się nie spodziewał, że tak to będzie. Czy te warunki są dobre, czy złe? Nie można powiedzieć jednoznacznie, żeby były złe, bo one umożliwiają zabudowę. W końcu kraj powinien się rozwijać, właściciele nieruchomości powinni mieć możliwość inwestowania, rozbudowywania, budowania.  Z tego powodu, że miasto, czy gmina nie wykonała planu miejscowego, nie powinien oznaczać zakazu zabudowy na danej działce. Tym bardziej, jeżeli leży ona na przykład w niedużym miasteczku przy rynku. To abstrakcja, żeby dalej straszyła tam dziura pomiędzy kamienicami. Fajnie byłoby zabudować tę dziurę. Prawda?

Panie Piotrze, dlaczego w takim razie nie ma tych planów?

Nie chce powiedzieć „nie wiem”, ale trochę tak jest, dlatego, że nawet w tak dużym mieście jak Kraków planów jest coraz więcej, ale Kraków dalej nie jest pokryty w 100% planami miejscowymi. A plany miejscowe dają coś, o czym może się nie mówi: pewnego rodzaju przewidywalność. Nie mówię o planowaniu na lata do przodu, bo one dają planowanie na lata, ale proszę popatrzeć na to w ten sposób: jeżeli odziedzicza Pan działkę, która jest ujęta w planie w połowie jako możliwość zabudowy budynkiem wielorodzinnym, a w połowie na planowaną drogę, to Pan się z tym godzi od samego początku i wie, że w połowie ta działka będzie przeznaczona na rozbudowaną drogę w jakimś konkretnym kierunku.

Natomiast w momencie, kiedy planów nie ma i stara się Pan o uzyskanie poprzez WZ-tkę możliwości zabudowy i widzi Pan budynki dookoła, to liczy na to, że na tej działce wybuduje – załóżmy – 2000 metrów mieszkań, a nie 1000 metrów. To jest naturalna potrzeba każdego i nikt nie powie, że tak nie ma. Nawet społecznik, który walczy o park miejski – gdyby to była jego działka – nie oddałby jej na park, a chciałby mieć te 2000 metrów.

W momencie, kiedy dowiaduje się Pan z warunków zabudowy, że połowa tej działki, to nie będzie 1000 metrów, tylko będzie to ulica, to jest wtedy rozgoryczenie. I tu pojawia się pytanie: gdyby miał Pan możliwość skorzystania z pomocy kogoś, np. w postaci analizy, czy próbowałby Pan z niej skorzystać, żeby uzyskać więcej. Czy próbowałby Pan odwoływać się od tej decyzji? Czy próbowałby Pan ją zmienić?

Opowiadam tę teoretyczną historię po to, żeby pokazać, że plan daje wieloletnią przewidywalność i brak niepotrzebnych rozgoryczeń, problemów i nacisków, rozpraw, odwołań. Po prostu wiadomo, do czego przeznaczony jest dany grunt w danym miejscu, a w przypadku braku planu jest to potencjalne miejsce do nerwowości, zaognienia sytuacji, prób nacisków, czy podważania takiej decyzji o warunkach zabudowy. Stąd czasami inwestorzy deweloperscy, czy osoby prywatne występują o drugą WZ-tkę, albo w innym zakresie, albo inaczej sformułowaną, w przypadku, kiedy pierwsza, którą dostaną, jest wg nich zła. Plan jest o tyle fajniejszy, że daje wszystkim ten spokój na lata do przodu.

Uniknął Pan jednoznacznej odpowiedzi. Rozumiem, bo trudno jest odpowiedzieć, dlaczego tych planów w Polsce nie ma. Część mieszkańców twierdzi na przykład, że jak nie ma planów, to łatwiej deweloperom robić, co się chce.

Szczerze odpowiadam, że 100% pewności, dlaczego ich nie ma, ja nie mam. Musiałbym wejść w budżet, w planowanie danego miasta i zobaczyć, kiedy i jakie plany były zlecane, ile ich zostało zleconych. Ustawa o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym nakłada na gminę, czy na miasto bardzo trudną, długą i skomplikowaną drogę uchwalania planu. Tam, gdzie „czynnik społeczny” może się wypowiadać, tam z założenia ta droga uchwalania jest wydłużona, bo wystarczy, że jednej osobie coś nie spasuje i może wtedy teoretycznie podważyć taką decyzję (o uchwaleniu planu).

Mam przykład planu z jednej z gmin ościennych wokół Krakowa, gdzie jedna osoba w drobnym zakresie swojej działki nie uzyskała tego, co miała wstępnie obiecane od burmistrza czy wójta. Właściciel się bardzo zdenerwował i zasięgnął opinii, czy wynajął biuro prawne, które specjalizuje się w tematyce planów. Został znaleziony błąd proceduralny, który spowodował, że plan został uchylony – czyli nasze wspólne, publiczne pieniądze zostały wyrzucone, bo coś zostało opracowane, ktoś dostał za to pieniądze, robiło się to 2 lub 3 lata i tego planu nie ma. Czy ktoś piętnuje tego właściciela? A może winne jest biuro prawne? A może gmina, która nie dopilnowała procedur?

A dlaczego dalej nie ma wszystkich planów? Nie znam odpowiedzi, jest ona bardzo skomplikowana. Może w niektórych miejscach te plany są uchylane, może ktoś nie dopilnował procedury, może nie przystąpiono do sporządzania, bo Rada Miasta nie podjęła takiej uchwały. Może ten teren jest zbyt trudny, a może są np. dwa różne pomysły na zagospodarowanie danego terenu…

Moim zdaniem fajnie, jeżeli plany są, bo nie ma tej niepotrzebnej nerwowości. Przytoczył Pan też taką opinię, że tam, gdzie nie ma planów, deweloper może więcej. I tak, i nie. Znam takie miejsca, gdzie w wyniku WZ-tki inwestor faktycznie dostał więcej, niż prawdopodobnie w planie mógłby uzyskać. Ale znam też odwrotne przypadki, kiedy plan dał więcej niż wcześniej było w warunkach zabudowy. Nie znajduję więc tutaj jednoznacznej odpowiedzi. Plany są czasami uchwalane bardzo szybko, czasem nie są tak bardzo korzystne, czy na tyle rozsądne dla ogółu mieszkańców, jak można byłoby to zrobić, a czasami są bardzo fajne. Nie można powiedzieć z założenia, że „WZ-tka” jest zła. Natomiast, jeżeli gdzieś nie ma planu i powstaje nagle – załóżmy – ekstremalnie wysoka zabudowa, to oczywiste jest to, że w odbiorze społecznym, czy publicznym pojawia się taki przekaz: „nie ma planu, to sobie deweloper załatwił”. Rozumiem ten mechanizm społeczny, ale czy on faktycznie tak działa? Mam spore wątpliwości.

A proszę wyjaśnić słuchaczom, czym jest polska polityka architektoniczna i dlaczego od 2009 roku nie weszła ona w życie? Jaka jest Pana intuicja?

Tutaj znowu nie udzielę jednoznacznej odpowiedzi. To jest taki „manifest” Towarzystwa Urbanistów Polskich, Izby Architektów i SARP-u, w którym to środowisko architektoniczne – bo urbaniści to też architekci, tylko bardziej wyspecjalizowani w kierunku planowania miasta, a mniej w dziedzinie poszczególnych obiektów budowlanych – ma większą świadomość postępującego umniejszania pozytywnych wartości, a coraz częstszego pojawiania się złych przykładów architektury.

Te środowiska stworzyły taki dokument, który miał na celu poprawienie w kolejnych latach jakości polskiej przestrzeni – nie chcę mówić publicznej, bo przestrzeń jest nie tylko w mieście, ale to również to, co mamy pomiędzy miastami, na wsiach. Tam również mamy chaos lub brak chaosu, mamy piękno lub brak piękna. Jest to więc taki dokument, który był takim planem działania na przyszłość. Dlaczego nie znalazł zakotwiczenia w rzeczywistości? Z tego, co wiem, był bardzo popierany i pochwalany przez wiele środowisk, natomiast nie potrafię powiedzieć dlaczego. Nie działam na polu publiczno-polityczno-sejmowym, bo tak naprawdę mówimy o uchwalaniu tego typu aktów na poziomie ogólnokrajowym, to nie jest kwestia jednego miasta.

Co do założenia – na pewno mamy postępującą degradację, jak i bardzo słabo wyedukowane społeczeństwo. Słuchacze tej audycji (Czy masz świadomość? – przyp. red.) z założenia są zainteresowani światem, miastem, interesują ich nowe, nieznane im rzeczy lub pogłębiają wiedzę na tematy, o których już coś wiedzą. Natomiast generalnie wydaje mi się, że mamy niestety w tej kwestii edukacji spore zaległości.

Powiem szczerze, że pierwszy raz usłyszałem o polskiej polityce architektonicznej właśnie na studiach na SGH w 2017 roku. Bardzo Państwu polecam przyjrzenie się temu dokumentowi. Gdybyśmy wdrożyli go w życie w Polsce, zaczęlibyśmy na poważnie dbać o przestrzenie, o dobro wspólne i na pewno byłoby mniej chaosu.

Ostatnie pytanie, Panie Piotrze. Mamy taki przykład z życia związany z naszym miastem, gdzie Prezydent Łodzi sprzedała deweloperowi budynek szkoły na osiedlu Doły-Marysińska. Ten budynek stał na dobrze zaprojektowanym osiedlu z lat 70. Panuje na nim ład przestrzenny, budynkowi towarzyszyło boisko. Inwestor czy deweloper, który go kupił, po prostu szkołę wyburzył. Właściwie od roku mieszkańcy walczą o tę przestrzeń. Do tej pory wywalczyli to, że WZ-tka przewidywała 11-piętrowe bloki, ale miasto w wyniku tych zmasowanych protestów zdecydowało się tylko na zabudowę 4-kondygnacyjną. Natomiast ci mieszkańcy  –  bo akurat mam z nimi kontakt – byli zszokowani tym, w jaki sposób podchodzi się do miejsca, w którym żyją, nie licząc się z ich opiniami i z tym, co jest zawarte w planie tego osiedla. Co Pan radzi ludziom, którzy chcą czy są zmuszeni bronić się przed patodeweloperką?

Nie znam tego przypadku szczegółowo, ale z tego, co Pan mówi, to problemu nie widzę w patodeweloperce, bo ona z założenia jeszcze nie powstała, więc nie wiemy, czy to będzie ładny, czy brzydki budynek. To określenie „pato” dotyczy bardziej samego faktu, że planowany jest budynek na miejscu szkoły.

A czy Pan nie uważa, że patodeweloperką jest jeszcze sytuacja nie tylko wyglądu danej nieruchomości, ale też lokalizacji, która zaburza przestrzeń i proporcję?

Wspomniałem, że lokalizacja też może odpowiadać w pojęciu publicznym czy społecznym za to określenie „pato”. Myślę, że gdybyśmy wszyscy byli znacznie bardziej wyczuleni i wyedukowani, to wiele decyzji, które zostało podjętych, by się nie pojawiło, bo zwykła przyzwoitość, czy zwykłe podejście do spraw kompozycyjnych albo do logiki budowy nie pozwoliłaby na ich podjęcie. Nie mówię stricte o decyzji o pozwoleniu na budowę, tylko w ogóle o pewnych decyzjach, które doprowadzają do powstania takiej, a nie innej zabudowy, która jest wątpliwa lub zła. Jak to ktoś kiedyś ładnie powiedział: „U Polaka pojawia się gen sprzeciwu – my lubimy indywidualność”.

Jesteśmy w Austrii, czy w Niemczech i podziwiamy, jak wszystkie miejscowości są ładne poukładane i mają wszystkie takie same dachy i taką samą wysokość, takie same kolory okien i takie same kominy. Czy my, Polacy, godzimy się na to?

Nie, każdy chce mieć inną rezydencję, w innym stylu, w innym kierunku, najlepiej pod lasem, z widokiem. Jesteśmy bogatym krajem, bo prywatnego inwestora stać, żeby ciągnąć wodę, gaz i prąd 2 kilometry pod las, żeby mieć ładny widok na całą wioskę z góry. Staram się patrzeć obiektywnie z każdej strony – nie jesteśmy pokornym narodem, który chce mieć piękną, harmonijną zabudowę – taką samą w małej miejscowości, z jedną dominantą w postaci np. kościoła w centrum. To nie leży w naszej naturze.

A z drugiej strony widzimy te skrajnie ekstremalne, czy niefajne przykłady zabudowy: nie mówię tu konkretnie o tej szkole, do której zaraz się odniosę, tylko w ogóle. Ludziom się czasami coś nie podoba. Chcę pokazać, że problem nie polega tylko na tym, że ktoś jest zły. Nie sądzi Pan, że częściowo ten problem jest w nas?

Zdecydowanie tak.

Teraz kwestia Łodzi. Nie znam historii tej działki, może to był zwrot własności zabranej w okresie po II wojnie światowej? Może to była zamiana gruntów za jakąś inną działkę, a szkoła była i tak niepotrzebna? Nie wiem tego. Nie ma tam planu miejscowego, w związku z czym, deweloper wystąpił o warunki zabudowy. Gdyby ten plan był i byłoby wiadomo, że jest to teren na usługi publiczne, przeznaczony np. na ośrodek zdrowia albo na szkołę, może w ogóle nie byłoby tej sprzedaży. Natomiast dlaczego miasto sprzedało? Może już 10 lat temu podjęło taką decyzję, a nie wszyscy ludzie o tym pamiętają albo wiedzą? Może był przetarg i występowało 100 firm, a jedna wygrała za najwyższą cenę?

Nie znam historii sprzedaży, natomiast rozumiem, że z punktu widzenia mieszkańca, który mieszka obok i nagle dowiaduje się, że była tam zieleń, szkoła i boisko, a nagle ma być blok, to jemu się to nie podoba. Z punktu mieszkańca jest to nielogiczne, ale są dwie skrajne koncepcje rozwoju miast. Jedna mówi o rozszerzaniu się zabudowy coraz bardziej na zewnątrz, ale np. na podstawie Krakowa czy Warszawy można powiedzieć, że to rozszerzania się miasta coraz bardziej na zewnątrz powoduje, że stali mieszkańcy wymierają lub przerzedzają się w centrach. To też nie jest dobre, żeby w centrach były tylko knajpy i biurowce. Z drugiej strony mówi się o tym, żeby optymalizować zużycie wody, doprowadzenie prądu, długości dojazdów do pracy i w tym celu należy „dogęszczać” miasta i powodować, żeby były coraz bardziej intensywne.

Na jaki film science-fiction, pokazujący przyszłość na tej planecie byśmy nie spojrzeli, to budynki mają mieć nie 10, nie 11, a chyba 111 lub więcej pięter. Można by powiedzieć, że poniekąd w tym kierunku to wszystko zmierza. Jak to ładnie kiedyś powiedział prosty właściciel gruntu: „nie sprzeda działki, bo ilość ziemi na Ziemi się nie zmienia, a ilość ludzi się zwiększa”. Ta prosta logika pokazuje, że może faktycznie te miasta będą albo powinny iść w górę.

Nie czas i nie miejsce, żebyśmy to rozstrzygali. Pokazuję tylko, że ten pozornie oczywisty problem: „Zły deweloper chce budować wielki budynek na działce, która była taka piękna i moje dziecko tam chodziło do szkoły…” nie jest taki oczywisty. Może ta szkoła jest niepotrzebna, może miasto ma inne plany, może wybudowało szkołę gdzie indziej? Nie wiem tego wszystkiego, nie chcę tego w tej wypowiedzi oceniać. Chcę tylko pokazać słuchaczom, że do każdego problemu można podejść z wielu różnych stron i należy go przeanalizować, bo być może prawda nie ma jednego, a wiele oblicz. Nic nie jest czarno-białe, może po prostu mamy do czynienia z różnymi odcieniami szarości.

Dziękuję za rozmowę.

Iceland, Liechtenstein, Norawy – Active citizens fund – logo

Projekt „Łodzianie decydują” finansowany przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię z Funduszy EOG w ramach Programu Aktywni Obywatele – Fundusz Regionalny

Sprawdź inne artykuły z tego wydania tygodnika:

Nr 130 / (26) 2022

Przejdź do archiwum tekstów na temat:

Łodzianie decydują

Być może zainteresują Cię również: